Понятие приватизации жилого помещения, Принципы приватизации жилого помещения, Объекты приватизации жилого помещения, Стороны договора приватизации жилого помещения

Какие объекты можно переоформить в собственность

В статье 15 ЖК РФ описываются критерии отнесения помещений к категории жилых:

  • статус недвижимости у объекта, что не позволяет считать жильем бытовки, дома на колесах и прочие передвижные конструкции;
  • наличие отдельного входа;
  • соответствие санитарно-гигиеническим нормам и требованиям пожарной безопасности.

Из статьи 16 ЖК РФ следует, что таким условиям удовлетворяют дома (целиком или их части), квартиры и комнаты. Для понимания: приватизация комнаты в коммунальной квартире возможна. В отдельной муниципальной квартире выделить и приватизировать комнату нельзя.

Правительством установлен ряд норм для признания помещения жилым.

  1.  Нахождение дома в жилой зоне.
  2.  Исправность несущих конструкций. Допускаются незначительные деформации, которые не угрожают работоспособности остальных элементов.
  3.  Безопасность передвижения людей внутри жилых помещений.
  4.  Отсутствие препятствий для перемещения предметов как по дому, так и в пределах каждой отдельной комнаты.
  5.  Наличие основных инженерных коммуникаций. Отопление – обязательно, при отсутствии центрального оно может быть печным. В малоэтажной застройке допускается отсутствие водопровода и канализации.
  6.  Оборудование и коммуникации дома должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам и правилам безопасности.

Если какое-то из условий не выполняется, то жилое помещение не может выступать в качестве объекта приватизации.

Сразу отметим, что право на приватизацию даётся человеку раз в жизни. Если гражданин уже участвовал в приватизации, повторно переоформить квартиру в собственность он уже не сможет.

Принять повторное участие в процедуре могут только несовершеннолетние дети. Например, если на момент приватизации жилья гражданину не исполнилось 18 лет, он автоматически становится участником процесса. Однако в этом случае конституционное право на приватизацию не считается реализованным.

Обратите внимание, что регламент приватизации не даёт права переоформлять в собственность все объекты без исключения. Право на приватизацию не распространяется на следующие объекты:

  • аварийное и ветхое жильё. После акта комиссии, которая подтверждает аварийное состояние жилья, переоформить квартиру в собственность становится невозможным. Такие дома подлежат расселению и сносу;
  • не подлежат приватизации служебные квартиры, которые расположены в ведомственных домах. Обычно на такие квартиры действует регламент трудового договора. Пока человек работает, он имеет право использовать служебные квартиры для проживания. После расторжения трудового договора, это право исчезает;
  • комнаты в общежитиях. Обычно общежития находятся в ведении определённой организации, соответственно имеют статус служебного помещения. Однако в некоторых случаях переоформить на себя комнату в общежитиях можно. Например, после банкротства организации, общежитие ставится на баланс города. Переоформление в собственность зависит от решения городских властей;
  • квартиры-музеи. Такое жильё попадает под определение национального достояния, соответственно переоформление в собственность невозможно.

Если вы подадите документы на перевод указанных выше объектов в собственность, получите отказ в приватизации. Обратите внимание, что отказ в приватизации оформляется документально и указываются основания для отрицательного решения.

Преимущества и недостатки приватизации

Приватизация предполагает смену владельца жилья. Принадлежащее государству (муниципалитету) жилище переходит в собственность одного или нескольких граждан. Последствий смены статуса квартиры много, и не все они однозначно положительные для нового владельца.

Преимущества приватизации для собственника:

  • снимаются ограничения на распоряжение имуществом. Владельцу становится доступна продажа, сдача в аренду, обмен, передача в дар и другие действия;
  • приватизированная квартира передается по наследству;
  • выселить владельца можно только при предоставлении аналогичного жилья или возмещении его стоимости;
  • можно сделать перепланировку при получении необходимых согласований;
  • квартира в собственности может служить залогом для ипотеки;
  • можно прописывать и выписывать людей по своему желанию.

Есть у приватизации жилых помещений и недостатки:

  • владелец ежегодно платит налог на недвижимость;
  • ежемесячно нужно оплачивать капитальный ремонт МКД, причем тарифы постоянно повышаются. Если жилье остается в собственности государства, то средства на капремонт вносит именно оно;
  • при отсутствии завещания право на квартиру нанимателя получают все законные наследники.

Приватизация жилья

Особая ситуация сложилась с аварийными домами. У владельцев квартир в них есть свои причины отказываться от приватизации. Аварийные МКД расселяют, и для жителей есть два сценария:

  • собственники получают жилье аналогичной площади;
  • нанимателям выдается квартира из расчета 18 м2 на каждого человека.

В такой ситуации каждая семья выбирает для себя наиболее выгодный сценарий.

Кто имеет право на приватизацию

Право на приватизацию распространяется на всех жильцов муниципальных квартир. При условии, что они вписаны в договор соцнайма. Несоблюдение этого условия влечёт неминуемый отказ в приватизации.

Переоформлять квартиру в собственность можно в равных долях на всех собственников, либо на одного человека. Во втором случае потребуется согласие всех совладельцев. Кроме того, приватизация жилых помещений доступна лишь тем собственникам, которые проживают в помещении на постоянной основе. Временная регистрация право на приватизацию не даёт.

Учтите, что даже длительное отсутствие жильца не лишает его права поучаствовать в процедуре. К этой категории относятся военнослужащие по призыву и контракту, лица отбывающие наказание или пребывающие в длительной командировке.

Существует расхожее утверждение, что право на приватизацию теряют недееспособные граждане. Это далеко не так. От лица таких людей могут действовать их опекуны. Учтите, что опекун в этой ситуации является лишь представителем гражданина, соответственно никаких прав на недвижимое имущество у него нет.

Как происходит процедура

Понятие приватизации жилого помещения, Принципы приватизации жилого помещения, Объекты приватизации жилого помещения, Стороны договора приватизации жилого помещения

Если основания и условия приватизации жилых помещений соблюдены, можно приступать к осуществлению процедуры. Разберём порядок приватизации, условно разделив мероприятие на несколько этапов.

Первый шаг. Сначала нужно принять решение о приватизации. Для этого собирается совет всех квартиросъёмщиков, где взвешиваются все преимущества и недостатки данной процедуры.

К плюсам относится возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. К минусам – обязанность поддерживать квартиру в технически исправном состоянии. Кроме того, если объект недвижимости прекратит своё существование в силу случайных обстоятельств (пожар, обрушение перекрытий) риски также ложатся на домовладельцев.

Сбор документов. Придя к положительному решению, можно приступать к сбору необходимой документации. В обязательный пакет входят следующие бумаги:

  1. Документ, дающий основание занимать помещение. В нашем случае – это договор соцнайма.
  2. Личные документы всех граждан проживающих в помещении, включая несовершеннолетних детей.
  3. Выписку из домовой книги.
  4. Справка из ЕИРЦ, подтверждающая отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  5. Выписка с предыдущего места жительства, свидетельствующая, что гражданин ранее не участвовал в приватизации.
  6. Кадастровый паспорт жилого помещения (выдаётся Росреестром).
  7. Техпаспорт объекта недвижимости (делается в БТИ).
  8. Если один или несколько жильцов против, «отказники» пишут нотариально заверенный отказ.

Сдача документов на рассмотрение. Собранные бумаги подаются в жилищный департамент при городской администрации либо МФЦ. Наряду с пакетом документов, подаётся письменное заявление о желании переоформить жилплощадь в собственность. Рассмотрение бумаг занимает около 60 дней, после этого заявители получают одобрение или отказ в приватизации.

Завершающий этап. Если противоречий к переводу жилплощади в собственность не обнаружено, между жилищным департаментом и будущими собственниками заключается договор. Затем данный договор и собранный ранее пакет документов сдаются в Росреестр. Через десять дней, каждому заявителю выдаётся свидетельство права собственности.

Передача приватизированного жилья в пользу государства

До появления закона о приватизации граждане нашей страны занимали квартиры по договору социального найма. Нанимателем становилось одно ответственное лицо. Приватизировать квартиру, занимаемую по указанному договору, может сам квартиросъемщик и все прописанные члены семьи.

Семейный кодекс трактует понятие «члены семьи» достаточно широко. Помимо состоящих в законном браке мужа и жены, их детей, родителей и внуков сюда включаются и иные родственники. Если у нанимателя есть иждивенцы с пропиской, то их тоже могут признать родственниками.

Понятие приватизации жилого помещения, Принципы приватизации жилого помещения, Объекты приватизации жилого помещения, Стороны договора приватизации жилого помещения

Для оформления приватизации жилых помещений требуется согласие всех совершеннолетних граждан с пропиской. От членов семьи в возрасте 14-18 лет понадобится письменное разрешение. В составлении заявления о приватизации должны поучаствовать все перечисленные граждане. Заявка сопровождается подачей пакета документов.

Права на приватизацию лишены:

  • недееспособные граждане;
  • лица, ранее уже приватизировавшие жилье.

Какие объекты жилого фонда не подлежат приватизации гражданином Российской Федерации:

  • признанные специальной комиссией аварийными;
  • площадь в общежитии;
  • в домах закрытых административно-территориальных образований;
  • помещения жилого типа, предоставленные на срок государственной или гражданской службы (исключением являются объекты из фонда совместных хозяйств и приравненных к ним предприятий);
  • сельские жилые площади, принадлежащие учреждениям соцзащиты).

Граждане, которые ранее приватизировали жилье как место своего единственного проживания, имеют право на передачу данного объекта в собственность государства, субъекта РФ или муниципального образования, если за площадью не закреплены никакие обязательства (например, залог или арест). В результате, органы госвласти, ОМС или конкретные должностные лица должны заключить договор, обратный приватизации, и перевести помещение в список жилого фонда государства. Порядок деприватизации регулируется федеральным законодательством, НПА субъектов и муниципальных образований.

Что делать, если откажут

Отказ в приватизации должен иметь под собой веские основания. Рассмотрим наиболее вероятные причины для отказа:

  • объект недвижимости имеет статус служебного помещения;
  • жильё не числится на балансе города;
  • гражданин уже использовал право на бесплатную приватизацию;
  • не полностью собраны документы;
  • не оплачена госпошлина за услуги.

Основания для отказа должны сообщаться подателю заявления. После устранения противоречий, пакет документов подаётся повторно. Если оснований для отказа нет, но госслужащие не принимают документы, гражданин вправе подать исковое заявление в суд.

Принципы приватизации

Опишем шесть основных принципов приватизации жилых помещений.

1. Право бесплатной приватизации дается один раз.

Исключение – несовершеннолетние граждане, которые вошли в число владельцев приватизированной их родителями или иными лицами квартиры. После 18 лет у человека появляется право еще раз получить бесплатное жилье.

Условия приватизации жилых помещений

2. Приватизация бесплатна.

Изначально в законодательстве о приватизации присутствовало слово «продажа». В 1992 году его исключили, и процедура стала бесплатной для всех граждан страны.

3. Правом наделены только граждане РФ.

Это прописано в ФЗ-54 от 15 мая 2001 года. До принятия закона приватизация была доступна гражданам других государств. По Конституции (пункт 3 статьи 62) иностранцам и лицам без гражданства предоставляются те же права и обязанности, что и россиянам. Однако в части получения бесплатного жилья сделано исключение.

4. Приватизируется только государственное и муниципальное жилье.

Нельзя приватизировать квартиру, которая принадлежит коммерческой структуре. Организация может бесплатно передать ее частному лицу, но это будет процедура дарения, регламентируемая ГК РФ.

5. Приватизируется только жилье, занимаемое по договору соцнайма.

Сбор документов

Социальный жилой фонд подходит для приватизации, коммерческий – нет. Если квартира не заселена, то бесплатно получить ее в собственность можно только путем безвозмездной передачи.

6. Приватизация добровольна.

Гражданин может изъявить волю и использовать право на приватизацию, а может отказаться от участия в ней. Если все проживающие согласны, то каждый получает долю в квартире. При отказе кого-то из членов семьи от права на долю жилье тоже можно приватизировать. Оно передается в собственность остальным родственникам, за исключением отказавшегося.

При отказе от приватизации за прописанным гражданином сохраняется право пожизненного проживания в квартире (статья 19 ФЗ-189 от 29 декабря 2004 г.). Лишается его он в случае снятия с регистрации.

Закон

С точки зрения законодательства РФ приватизация рассматривается как сделка первичного типа, производимая на рынке недвижимого имущества.

В результате подобной операции право владения недвижимостью переходит от местных властей к гражданам.

В целом вопрос регулируется законами ФЗ № 178 от 21.12.2001 и ФЗ №159 от 22.06.2008. Также учитывается указ № 2284 от 24.12.1993, где прописана программа приватизации для каждого города.

Этапы приватизации

Процедуру приватизации жилого помещения следует разделить на 6 этапов.

1. Принятие решения.

Члены семьи решают перевести квартиру в частную собственность и определяются с числом ее владельцев. Здесь учитываются плюсы и минусы приватизации, описанные выше.

2. Обращение в уполномоченный орган.

Заявитель обращается в местную администрацию. Ее представители заключают с инициатором договор о приватизации. Он вместе с пакетом документов в дальнейшем передается в Росреестр, регистрирующий права на жилье.

3. Сбор документов.

Для проведения приватизации потребуется:

  • утвержденное в администрации заявление;
  • подтверждение законного права на жилье (ордер, договор соцнайма);
  • техпаспорт квартиры (дома) из БТИ;
  • кадастровый паспорт (доступен на сайте Росреестра);
  • подтверждение числа прописанных лиц;
  • свидетельство о браке (при его наличии);
  • справка об отсутствии коммунальных долгов;
  • паспорт заявителя;
  • подтверждение оплаты госпошлины.

Все эти документы предоставляются в администрацию. В местных жилищных отделах требования к пакету сопровождающих заявление бумаг могут различаться. Это надо уточнять отдельно.

4. Проверка документов.

Бумаги проверяются на комплектность и правильность оформления.

5. Итоги рассмотрения.

В администрации документы рассматривают 2 месяца. Росреестр регистрирует права в течение 10 дней.

6. Подписание договора.

Если приватизация одобрена, то заявитель подписывает договор о передаче квартиры в собственность. Завершением процедуры считается внесение записи о смене владельца в ЕГРН.

Расторжение договора приватизации

Сторонами договора выступают будущие собственники (один или несколько) и государство (иногда – госпредприятие).

В этом соглашении 4 части:

  • описательная, содержит сведения о субъектах правоотношений;
  • предметная, информация об объекте договора;
  • права и обязанности сторон;
  • общие условия соглашения. Указываются правила пользования жильем, описываются действия с квартирой в случае смерти владельца и прочая второстепенная информация.

Завершается документ простановкой даты и подписей.

В редких случаях граждане пытаются расторгнуть договор приватизации жилого помещения. Делается это также в местной администрации, где пишется соответствующее заявление.

При расторжении договора квартира вновь становится собственностью государства, а за нанимателем сохраняется право пожизненного пользования ею. Продать, обменять и провести прочие действия с жильем гражданин, естественно, больше не может. Право приватизации считается использованным, второй раз она уже недоступна.

Приватизация дома

Администрация может отказать в расторжении договора, если:

  • для заявителя это жилье не единственное;
  • имеются коммунальные долги или иные связанные с квартирой обременения.

Приватизация нежилого помещения физическим лицом

Всем физическим лицам, являющимся гражданами РФ, предоставляется возможность получения права собственности на недвижимость, если они пользуются помещением на основании не безвозмездного договора социального найма и не являются собственниками какого-либо другого помещения.

При приватизации жилья в многоквартирном доме (в Москве и других городах страны), собственнику полагается доля нежилой недвижимости.

Такой распорядок обусловлен тем, что всем жильцам в равной степени принадлежат чердачное и подвальное помещения дома.

Владение нежилым объектом не может быть узаконено в отношении лишь одного гражданина, за исключением тех случаев, когда остальные собственники дают письменное согласие на проведение подобной процедуры.

Приватизация муниципального жилья

Человек, желающий приобрести недвижимость, должен составить соответствующее письменное заявление и направить его в местные органы управления. Также понадобится собрать все необходимые документы.

В жилом

Условия аналогичны тем, что установлены для многоквартирного дома.

В общежитии

Приватизация нежилого помещения в данном случае допустима, прежде всего, для предпринимателей, заключивших арендный договор на рассматриваемую недвижимость.

Для малого бизнеса

Это подразумевает оформление договора купли-продажи с рассрочкой выплаты до 5-ти лет.

При этом стоимость объекта равняется рыночной. Процентная ставка доходит только до 1/3 от установленной в ЦБ России.

Эта процедура доступна юридическим лицам и ИП, имеющим уставной капитал менее 25%. Они могут получить в собственность те объекты, на территории которых осуществляется их предпринимательская деятельность.

Что делать, если откажут

Заявление на приватизацию

Гражданам отказывают в приватизации по трем основным причинам.

1. Несоответствующий статус жилья.

Вероятность отказа высока, если речь идет о:

  •  квартире в военном городке;
  •  комнате в общежитии, если здание является федеральной собственностью. Приватизация возможна после его передачи муниципалитету;
  •  доме, назначенном под снос;
  •  служебном жилье.

2. Вопросы к будущим собственникам.

Проблемой может стать перерыв в прописке в приватизируемом жилье, отсутствие согласия между членами семьи, смерть заявителя и так далее. Такие случаи часто оспариваются, каждый из них надо рассматривать отдельно.

3. Несоответствие документов.

Ошибки, недочеты, подозрения в подделке, бюрократические проблемы с получением подтверждающих бумаг – все это может затянуть процесс приватизации или привести к отказу в ней.

Нюансы на счёт земли

Некоторые виды земель приватизировать нельзя:

  • те, которые используются государством;
  • относящиеся к заповедникам, либо сельскохозяйственным угодьям;
  • придомовые площади, которые окружают госучреждения.

Земли всех остальных категорий переоформлять можно, в том числе и при отсутствии на них построек. Если же договор на продажу дома оформлен без земельного участка, то документ и сделка могут быть признаны недействительными.

Порядок действий

Но надо удостовериться в том, что гражданин владеет объектом не по договору ограниченного социального найма или безвозмездного пользования.

Если всё в порядке, то выполняются следующие действия:

  1. арендатор составляет и подаёт в соответствующие органы заявление о передаче объекта недвижимости в собственность;
  2. заявитель обращается в районную администрацию и прилагает к своему заявлению всю необходимую документацию;
  3. стороны, заинтересованные в заключении договора, дожидаются пока заявление будет рассмотрено (это займёт около 30 дней).

В административном здании можно будет задать дополнительные вопросы и выяснить время рассмотрения заявления более точно.

Куда обращаться

Приватизации нежилого помещения на настоящий момент оформляется при помощи городской администрации, где специальная комиссия принимает решение (положительное, либо отрицательное) о возможности проведения процедуры.

Это даёт возможность для оспаривания решения через суд.

При передаче недвижимости частному владельцу, в бумаге с решением администрации указывается стоимость недвижимости.

Граждане, арендующие помещение дольше 3-х лет, находятся в более выгодном положении, нежели остальные претенденты. Установленная на объект цена будет соответствовать его кадастровой стоимости.

Оплатить приобретение можно как сразу, так и в рассрочку (оформляется на 3 года).

Если стоимость была оплачена сразу и полностью, то покупателю выдают квитанцию, которую он передаёт местным органам власти, ответственным за осуществление приватизации.

Получить недвижимость в рассрочку можно, обратившись к кредитору или заключив соответствующее соглашение.

На рассмотрение пакета документов у городской администрации может уйти два месяца. После получения ответа потребуется обратиться в Регпалату, где производится регистрация прав на недвижимое имущество.

Перечень документов, требующихся для приватизации недвижимого имущества, невелик:

  • паспортные данные заявителя;
  • заявление, оформленное в соответствии с установленным образцом;
  • кадастровая справка;
  • договор аренды на недвижимость.

Гражданин может приобрести права собственности на жилую площадь из муниципального, регионального или государственного фонда, заключив соответственный договор передачи с органами власти, предприятием или учреждением, то есть приватизировать ее. Условия и порядок предполагают отсутствие этапа нотариальной заверки документа и уплаты государственной пошлины за данное юридическое действие.

Вещное право на объект возникает в полном объеме автоматически – сразу после регистрации собственника и передаваемого объекта в Едином госреестре недвижимости – ЕГРН. Занесение данных происходит сразу после подписания приватизационных документов. Без прохождения регистрации право собственности не возникает.

Нарушения

В противном случае можно стать жертвой нарушения правовых норм, регулирующих процедуру проведения аукциона:

  1. преступного сговора заинтересованных лиц с местными властями;
  2. допуск на торги только ограниченного круга лиц («своих» людей), что негативно сказывается на нормальной конкуренции.

Кроме того, консультация с опытным юристом поможет избежать совершения элементарных ошибок при составлении документов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридический сайт