К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Описание

С чем же мы сегодня имеем дело? Как показывает практика, в современном мире рента стала встречаться все чаще и чаще. Заключают ее пожилые люди и пенсионеры в том или ином случае. Но о чем идет речь?

Пожизненная рента квартиры — что это такое? Для кого-то подобный документ — самый настоящий подарок судьбы. А кто-то, наоборот, считает его вредительством. Все зависит от того, о ком идет речь.

Но с юридической точки зрения пожизненная рента — это договор, согласно которому собственник жилья будет получать материальную поддержку от второй стороны, а после смерти жилплощадь будет передана в собственность к тому, кто выплачивал деньги. Можно сказать, это форма передачи имущества от одного человека к другому. Это своеобразное нахождение пенсионера на иждивении у того или иного лица в обмен на передачу собственности после кончины.

Предмет и стороны договора пожизненной ренты

Двухстороннее возмездное соглашение, по которому хозяин квартиры передает ее во владение другому собственнику в обмен на пожизненное материальное обеспечение с его стороны и, нередко, уход за собой. Какая сумма и с какой регулярностью будет выплачиваться, каковы условия содержания бывшего владельца новым хозяином — все детали прописываются в договоре ренты.

Заключение договора пожизненной ренты обычно интересно пожилым одиноким людям, получающим мизерную пенсию. Предметом договора выступает жилая площадь. Сторонами — получатель ренты, владелец передаваемой квартиры, и плательщик ренты, после завершения регистрации правоотношений в Росреестре, становящийся новым собственником этого жилья.

К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Он обязан ежемесячно выплачивать прежнему хозяину определенную договором сумму, но не меньше прожиточного минимума, установленного в регионе. В выписке ЕГРН будет значиться, что он владеет обремененной рентой квартирой, а значит, пока это обременение не будет снято смертью рентополучателя, полновластным хозяином жилья его назвать нельзя.

Получателями ренты могут быть только обычные граждане, юридическим лицам рента недвижимости недоступна. Договор пожизненной ренты собственнику разрешается составлять не только с одним, но и с несколькими получателями (например, когда квартирой владеют муж и жена и т.д.). В соглашении ренты пожизненного содержания требуется четко прописать долю каждого.

Потому что если они явно не указаны, их по закону признают равными. Один из квартирантов умер? На его долю оставшиеся в живых рассчитывать смогут, только если такое условие прописано в соглашении ренты с плательщиком. В этом случае плату придется вносить до тех пор, пока не скончаются все пожизненные «квартиранты».

Прежде всего, это предмет сделки. В данном случае, квартира и обязанность регулярно выплачивать деньги и содержать ее прежнего владельца до конца его дней.

Во-вторых, рентоплательщик должен гарантировать беспрекословное исполнение данных обязательств (ст.329 ГКРФ) после заключения договора и застраховать свою ответственность перед рентополучателем, если обязательства по каким-либо причинам перестанут им выполняться (в договоре, к примеру, прописать, что квартира остается в залоге у получателя ренты и пр.).

Подписание договора ренты

Договор пожизненного содержания характеризуется как положительными, так и отрицательными свойствами. Так, полноправным собственником недвижимости рентодатель становится, только когда «квартирант» умирает. Учитывая, что речь идет в большинстве случаев о пожилых людях, ждать жилого помещения придется недолго. И достанется оно, с учетом всех платежей, намного дешевле, чем если будет куплено плательщиком на рынке.

Но получатель ренты может отличаться кавказским здоровьем и прожить еще лет тридцать. Тогда квартира встанет в копеечку и может оказаться дороже, чем просто взять ее в ипотеку.

Нельзя не понимать, что долгожителю вполне по силам пережить того, кто платил ему ренту. Но смерть не прекращает действие ренты, обязанность выплат и содержания рентополучателя переходит по наследству.

Квартирант умер? Став собственником, плательщик может лишиться недвижимости, так как если у покойного были наследники, они стопроцентно попытаются оспорить, добиться расторжения договора и вернуть квадратные метры себе.

Договор ренты квартиры с постоянным прижизненным проживанием может оказаться непосильным для исполнения выплачивающей стороне. Допустим, человека сокращают на работе, он резко теряет в доходах и уже не имеет денег для пожизненного содержания «подопечного».

Не исключается и вариант, когда человек платит вовремя, уход за «клиентом» осуществляет как должно, а последнему вдруг захотелось расторгнуть договор.

Очевидные плюсы ренты

  • Договор расторгается по требованию любой из сторон только в суде. Это не завещание, которое переписать или отменить можно в любой момент.
  • заключение договора участниками, это еще не все, договор пожизненной ренты на квартиру подлежит государственной регистрации в госреестре, что защищает от мошенничества;
  • сделка взаимовыгодна: после ее заключения старик получает заботу и деньги, которых ему не хватало, платящий ему, честно выполняя установленные условия, в результате обретает собственное жильё.

Минусы ренты

  • Ежемесячное перечисление денег, выгодное получателю, может сильно обременять кошелек плательщика;
  • Сроки платежей нарушаются? Пожизненная рента это не исключает. Случается всякое, в том числе по объективным причинам. Но вторую сторону подробности не интересуют, она может подать в суд для расторжения договора. Причем правоотношения прекратят, а деньги не вернут.

Кроме пожизненной ренты квартиры, есть еще постоянная. Этакий вид бессрочной ренты. Она не привязана ни к смерти получателя, ни ко времени, ее характеризует действие до полной выплаты оговоренный в договоре пожизненной ренты суммы.

При пожизненной ренте рентоплательщику не разрешается внести сразу всю сумму и тем самым выкупить квартиру, не дожидаясь смерти хозяина. Постоянная такой вариант не исключает, его обычно изначально прописывают в контракте.

С иждивением

Следующий вид ренты — с иждивением. От пожизненной ренты отличается незначительно. Осуществляется денежными выплатами определенного объема, либо аналогичными по затратности расходами на ремонт, покупку вещей, дорогостоящих медицинских препаратов и лекарств, найм сиделки, медсестры, создание комфортных условий для жизни «квартиранта».

Вопросы пожизненного содержания с иждивением могут трактоваться достаточно широко. Так, нередко подразумевается включение в договор и специальных услуг. Например, содержать и обеспечивать уход не только прежнему владельцу, но и его жене, детям, словом, всем, кого при составлении договора укажет на тот момент еще собственник квартиры.

Сделки с рентой в качестве плательщика позволяется заключать совершеннолетнему, дееспособному соотечественнику. Будь он по правовому статусу хоть физическим, хоть юридическим лицом. Вторую сторону соглашения представляют только обычные граждане, не состоящие на учете у психиатра и нарколога. При этом:

  • получатель ренты обязательно собственник жилого помещения, у него есть на то все подтверждающие бумаги;
  • жильё свободно от каких-либо обременений — залогов, арестов, ипотек и пр.;
  • квартира не должна быть уже кому-то завещана.

Договор ренты, в отличие от завещания, лишает наследников рентополучателя возможности рассчитывать на обязательную долю. Ведь жилое помещение передается рентоплательщику за деньги. Факт получения денег для решения вопросов пожизненного содержания с иждивением налицо (есть чеки, выписки с банковских счетов и пр. финотчетность) и оспорить недовольными родственниками будет сложно.

После получения выписки из ЕГРН на полученную по соглашению ренты недвижимость с обременением, рентоплательщик может распоряжаться недвижимостью, вплоть до ее продажи. Только есть одна проблемка: без разрешения рентополучателя сделать это не получится, необходимо его согласие.А это значит, с ним надо договориться. Какие варианты доступны?

Согласовать продажу, переназначив плательщика на покупателя такого обремененного жилья. Потребуется заверенное в нотариате согласие рентополучателя.

Продать «квадраты» рентополучателя, переселив его в аналогичную другую квартиру с сохранением прежнего обременения, то есть в жизни получателя получателя в плане поступления регулярных платежей ничего не изменится, поменяется лишь место жительства.

Заключить договор пожизненной ренты — это довольно-таки редкая тема на досках объявлений, страницах газет и сайтах известных маркет-плейсов типа «Авито», «Из рук в руки» и пр. Искать там спрос на такие контракты бессмысленно, да и опасно: мало ли на кого нарвешься. Поэтому желающие отдать единственное жилье за ежемесячную существенную прибавку к пенсии или иную помощь действуют через сарафанное радио, спрашивая соседей, знакомых, бывших сотрудников, родственников, в том числе из других населенных пунктов.

Нередко люди, проживающие в провинциальном захолустье, соглашаются переехать в крупный город, чтобы стать плательщиками ренты. Ведь это едва ли не единственный шанс для них получить жилье.

Чтобы не попасть на мошенников, следует особо тщательно подбирать кандидатов, общаясь с теми, кто знает этих людей:

  • если претендент имеет криминальное прошлое, связанное с отсидками в лагерях, какими бы добрыми ни были у него глаза, доверять ему не стоит;
  • вряд ли обманет человек, который длительное время работает в одной и той же организации, сегодня это признак ответственности и надежности;
  • не стоит связываться с тем, кто уже выплачивает ренту по другому договору, а то и не по одному;
  • не нужно доверять лицам с плохой кредитной историей, если они смогли хотя бы раз получить кредит и не расплатиться по нему, то же повторится и с вами.

Если у обычного человека, тем более пожилого, не хватает сил и полномочий самостоятельно выяснить, что за личность потенциальный рентоплательщик, запросы о нем в компетентные организации может разослать юрист или нотариус. Тем более, что заключать соглашение о ренте обязательно прридется через нотариальную контору.

Этапы оспаривания стандартны для любых видов соглашений:

  1. Пострадавший участник сделки пишет и относит в райсуд исковое заявление, внеся в него все основания для такого шага и приложив доказательства вины ответчика. Иск для большей убедительности и правовой корректности лучше составлять с юристом.
  2. Если основанием для судебных разбирательств становится обвинение в недееспособности рентополучателя, истец должен позаботиться о документальных подтверждениях своим словам: заключение соответствующей экспертизы, медицинские справки и пр. Фактический материал судью убедил? Договор признают ничтожным.
  3. Еще одно популярное основание — обман рентополучателя. Доказать, правда, сложно. Допустим, квартиру в соглашении оценили в два миллиона, а на самом деле она стоит четыре. Сравнив стоимость по кадастровой справке или справке от оценщика из БТИ с тем, что указано в соглашении о ренте, суд, не исключено, признает сделку мошеннической и отменит ее.
  4. Существенные условия договора нарушены (платежи регулярно отсрочиваются или занижаются, помощь, гарантированная договором, не оказывается и пр.)? Это тоже веская причина предъявлять претензии. Выписку с банковского счета, чеки, квитанции, расписки смогут стать доказательством нарушения.
  5. Квартире нанесены существенные повреждения или она уничтожена, разрушена? Сознательно или по недогляду рентоплательщика, роли не играет. Рентополучатель заявляет в суд о желании расторгнуть договор и вернуть себе обратно свою жилую площадь. Такие иски удовлетворяются. Понесенные убытки включают в выплаты пожизненной ренты, ответчику придется все выплатить.

Предмет и стороны договора пожизненной ренты

Расторгнуть договор можно при участии нотариуса или по судебному решению. О желании прекратить отношения стороны уведомляют друг друга официальным письмом с доставкой и уведомлением о вручении, или лично посетив оппонента. В письме предлагается решить вопрос мирным путем, обговорив все нюансы приватно, чтобы потом расторгнуть контракт уже с нотариусом.

Не вышло мирно? Единственная дорога к разруливанию ситуации лежит через дворец правосудия.

Выкупить ренту, значит, заплатить «квартиранту» неустойку, так называемую выкупную цену. Основанием для такого решения служит невозможность дальше выполнять условия рентного соглашения перед пожилым человеком. Право на выкуп и сама выкупная цена включаются в договор. Ст.592 ГКРФ обязывает уведомить настоящего контрагента о своем решении письменно, максимум, за три месяца до прекращения платежей.

Пункт контракта, посвященный выкупу, должен содержать ответы на следующие вопросы:

  • кто из сторон инициирует процесс выкупа ренты;
  • сколько денег потребуется заплатить старику в качестве компенсации;
  • в какой срок эта неустойка должна быть выплачена;
  • на номер какого банковского счета должны будут поступить деньги.

Возможно только в судебном порядке. Причин для принудительного расторжения сделки у старика может быть несколько:

  • реальные выплаты систематически не совпадают с установленным графиком, то есть постоянно просрочиваются;
  • платежи в течение нескольких месяцев не приходят вообще;
  • контрагент, грубо нарушая договорные обязательства, не заботится о пожилом человеке и не содержит его.

К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Чтобы защитить себя от подобных казусов, добропорядочный плательщик ренты фиксирует все траты, сохраняя чеки, квитанции, расписки. Если их наличие убедит судью в том, что дедуля «пошутить изволил», в иске ему будет отказано.

В подавляющем большинстве случаев родственники хотят выдать усопшего ненормальным, психически больным. После смерти получателя ренты, владельца квартиры,они приносят справки, выписки из амбулаторной карты, оплачивают посмертную экспертизу, приглашают свидетелей. Если в судебном порядке примут во внимание их доказательства, родственниками дело будет выиграно. Контракт признают недействительным. Контрагент покойного останется без заветной квартиры и уплаченных в качестве ренты денег.

Здесь определяющее значение имеет действительной окажется сделка после всех проверок, или нет. А не претензии на обязательное наследство со стороны родни покойного.

Только неоспоримыми доказательствами плательщик ренты может подтвердить суду свою лояльность к контрагенту. О которых нужно заботиться постоянно в процессе выполнения условий сделки. Не надо стесняться брать у старика расписки за все полученные им суммы и отдельно о том, что он не имеет никаких претензий к рентоплательщику.

Все чеки за понесенные расходы на обеспечение старика пищей, одеждой, лекарствами, тоже нужно хранить, систематизировав их для удобства по месяцам. На каждом, для пущей убедительности, должна стоять подпись старика. Деньги лучше переводить безналично, на счет. Тогда проще подтвердить расходы, просто заказав выписку со счета за определенный период.

Претендент, кроме того, должен быть старше семидесяти пяти лет, а супруга старика — его одногодка либо старше.

Есть требования и к квартире, передаваемой в ренту:

  • государство выкупит целые квартиры, комнату отдать в ренту нельзя;
  • жилье, расположенное за городскими окраинами, не рассматривается;
  • не интересны государству и аварийные дома, а также квартиры с обременением.

Если претендент и его квартира удовлетворяет выставленные требования, составляется договор. Чиновники перечисляют на счет старика сразу десять процентов от стоимости квартиры. В расчет идет рыночная стоимость. Жильё отходит к государству. Окончательно и бесповоротно. Наследники не будут оспаривать договор, судиться с системой захочет разве что сумасшедший. У самого старика отсудить квартиру у чиновников обратно тоже получится вряд ли.

Кроме разовой десятипроцентной выплаты, старику будут платить ежемесячно по два прожиточных минимума, выминусовывая тринадцатипроцентный НДФЛ. В отличие от соглашения с физическим лицом, оплачивать ЖКУ старику, отдавшему жильё в ренту стране, придется самому.

Расходы, связанные с оформлением сделки, государство со старика взыскивать не станет. Организацией, куда нужно обращаться в Санкт-Петербурге по вопросам пожизненной ренты, именуется ГБУ «Горжилобмен». Вопрос решается в течение пятидесяти дней.

Отечественные законодатели уже не первый год разрабатывают законопроект, который разрешает государственную ренту по всей стране. Когда он будет принят и в каком виде, пока неизвестно.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя.

Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

  • куда и с кем отправляетесь на сделку;
  • надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
  • проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

Как правильно оформить договор ренты — инструкция. Фото: freedigitalphotos.net

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что
договор аренды предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

  • Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
  • Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
  • Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Существует несколько условий договора ренты, изменить которые нельзя. К ним относится:

  1. Размер рентной платы. Ежемесячный платеж не должен быть ниже размера прожиточного минимума, а в случае нахождения бывшего собственника на иждивении – двух прожиточных минимумов. И поскольку данный показатель имеет свойство меняться, размер платежа также подлежит корректировке.
  2. Залог недвижимости. При вступлении в силу договора ренты квартира автоматически переходит в собственность плательщика, а получатель становится залогодержателем. Но он не может распоряжаться ей на свое усмотрение – продавать, дарить и т. д.
  3. Повреждение или уничтожение жилья. Ответственность за сохранность имущества возложена на плечи рентополучателя. Но если происходит гибель имущества по причинам, не зависящим от собственника, то договор не теряет своей силы. Плательщик должен продолжить выплачивать положенную сумму. Если же имущество гибнет в результате действий залогодержателя, то договор расторгается.

Налоговые обязательства участников сделки

Рента является своеобразным кредитом на квартиру, только пользоваться недвижимостью он сможет после смерти бывшего владельца. Но и платить проценты, в отличие от банка, не придется. По этим причинам желающих ухаживать или материально обеспечивать пожилых людей взамен имущества достаточно много, но среди них хватает и мошенников, столкнувшись с которыми можно остаться без жилья и средств к существованию. Поэтому выбирать рентодателя нужно аккуратно, учитывая несколько важных моментов:

  • не всегда выгодно заключать сделку с близкими родственниками, но безопаснее, чем с посторонними людьми;
  • перед заключением сделки нужно попросить справку об отсутствии судимостей;
  • если у потенциального рентодателя уже заключены договоры ренты, то лучше отказаться от услуг этого человека.

При отсутствии выбора и необходимости обращения к посторонним людям найти рентодателя можно через объявления, знакомых, социальные сети. Желающих оформить этот вид сделки достаточно много, поэтому проблем с поиском возникнуть не должно.

Плательщик имеет право на налоговый вычет, который предоставляется по окончании налогового периода трудоустроенным гражданам. Рассчитывать на него можно при условии, что квартира переходит в собственность на платной основе. Если рента подразумевает переход права на имущество безвозмездно, то получение налогового вычета не предусмотрено.

Получатель ренты оплачивает налог в размере 13% с дохода физического лица. Размер налога определяется в зависимости от ежемесячной суммы.

Расчет ведется по формуле: размер ежемесячного платежа × 12 (месяцев) × 13%. Например, в месяц производится выплата в размере 12 000 руб. Получается: 12 000 × 12 × 13% = 18 720 руб. Эта сумма должна быть внесена по самостоятельно составленной декларации.

При досрочном расторжении сделки и выкупе ренты с полученной суммы также потребуется заплатить налог в размере 13%.

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

  1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
  2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
  3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
  4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
  5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
  6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько.

При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

  1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
  2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
  3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
  4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Плюсы и минусы

Договор ренты с пожизненным содержанием: какие есть варианты? Фото: freedigitalphotos.net

Пожизненная рента квартиры в Москве (предложения встречаются все чаще и чаще с каждым годом) далеко не редкость. Да и в остальных городах тоже. Ведь это для некоторых граждан прекрасная возможность приобретения жилья в собственность. Особенно если в семье не предвидится никакого наследства или вообще, или в ближайшее время.

Не стоит думать, что рента — это манна небесная. Скорее, у данной сделки есть свои плюсы и минусы. Все зависит, конечно же, от собственника жилья. Можно сказать, от «продавца» недвижимости. Он оказывает огромное влияние на то, какой рента окажется для вас — положительной или отрицательной.

Например, к преимуществам относят то, что гражданин-покупатель получит квартиру в собственность после смерти «продавца». Это своеобразная форма покупки недвижимости, ее передачи. Но тут же есть и недостатки. Во-первых, неизвестно, сколько пожилой человек проживет, но, согласно договору, вы в любом случае обязаны будете перечислять ему деньги в качестве материальной поддержки.

Независимо от того, можете ли вы выполнять данное обязательство или нет. Во-вторых, иногда сумма, которую вы в конечном итоге переведете, превышает реальную стоимость жилплощади. Не самое частое явление, но оно встречается. В-третьих, проблемы с родственниками собственника вам почти на 100 % обеспечены — все будут пытаться доказать свои права на имущество, которые на самом деле отсутствуют после заключения ренты.

В конце концов, когда данный договор сопровождается еще и непосредственным содержанием, некоторым «покупателям» придется не сладко. Придется полностью дохаживать абсолютно незнакомого человека и обеспечивать его во всех смыслах. Хотя не всем везет с родственниками. Иногда уход за посторонним человеком может стать куда более приятным.

Личности

Пожизненная рента квартиры, предложения которой можно встретить все чаще и чаще, не может быть заключена без удостоверений личности обеих сторон. Тут пригодятся паспорта. А точнее, их копии. Можно даже без заверения.

dogovor-renty-s-pozhiznennym-soderzhaniem

Обратите внимание: все документы, которые будут перечислены далее, прикладываются к вашему договору. В каких-то случаях потребуются оригиналы, когда-то можно обойтись копиями. Только в обязательном порядке удостоверения личности обеих сторон должны быть представлены.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Я — собственник

Договор пожизненной ренты квартиры не является действительным без определенного перечня документов. Более того, вам попросту откажут в подписании оного. Для того чтобы иметь возможность заключения подобной сделки, собственник жилья должен в обязательном порядке представить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Что сюда можно отнести? Во-первых, непосредственное свидетельство о праве собственности. Желательно предъявить заверенную копию. Также потребуется информация о квартире. Для этого возьмите справку из БТИ, а также выписку из домовой книги. Не забудьте также документы о кадастровой стоимости вашего жилья.

Здоровье

Пожизненная рента квартиры — что это? Как мы уже выяснили, дело мы имеем с формой передачи собственности от одного человека к другому, но со своими особенностями. Необязательный, но вполне важный момент — это представление справок о состоянии здоровья «продавца» недвижимости. Нужны документы из наркологии, а также психдиспансера. Уже было сказано: только адекватные граждане имеют право заключить подобный договор.

На практике редко кто занимается получением данных справок. Но если вы ответственно подходите к решению вопроса с пожизненной рентой, лучше подумать о спокойствии «покупателя». Ведь наличие справок, подтверждающих ваше здоровое психологическое состояние, избавит будущего собственника от нападок со стороны ваших наследников, если таковые имеются. Можно будет легко доказать законность проведенных действий.

Признание ничтожности

Огромную роль играет также вопрос о признании сделки недействительной. Как показывает практика, волнует данная тема в основном наследников и кровных родственников собственника жилья. Только их ждет огромное разочарование — признать ренту недействительной не так-то просто. Лишь в двух случаях подобное возможно.

Во-первых, это признание собственника недееспособным на момент заключения сделки. Популярный прием наследников, который легко «обломать» — достаточно приложить заранее справки о состоянии здоровья «продавца», которого будут содержать пожизненно. После этого у кровной родни нет шансов.

Также пожизненная рента квартиры отзывы о признании ее недействительной получает не самые хорошие, потому что второй момент, который учитывается, — это невыполнение покупателем своих обязательств. Встречается подобного рода явление крайне редко. Ведь зачастую лучше соблюдать условия договора, а затем получить в собственность жилье, чем просто так кому-то оказывать материальную поддержку. Ведь уплаченная сумма вам не будет возвращена. Получается, что почти нет никаких шансов признать ренту недействительной.

Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю.Однако существует налоговая льгота — имущественный вычет для собственника, если не нарушаются условия п. 2 ст.220 НКРФ. Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться.

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Пошлина

Помимо всего прочего придется оплатить государственную пошлину. Договор пожизненной ренты на квартиру требует внесения определенной суммы денег в казну государства за сделку. Как правило, производится данный взнос от имени собственника жилья. То есть оплачивать ее должен пенсионер.

В каких размерах? В 2016 году за договор ренты с пожизненным содержанием (или без него) придется отдать 2000 рублей. Ни больше, ни меньше. Очень часто подобную сумму собственники просят у того, кто будет осуществлять им выплаты. Не совсем законно, но договориться можно. Главное, чтобы в платежке стояли именно инициалы и данные того, кто является как бы продавцом квартиры.

Характерные особенности договора заключения пожизненной ренты

В принципе, это все. Больше никаких документов для подписания и заключения договора не нужно. Но на этом процесс не заканчивается. Теперь необходимо как-то узаконить заключенное соглашение.

Как это делается? Вы должны обратиться к нотариусу. Он изучит условия договора, а также все документы, которые вы предъявили. Если все было сделано правильно, в его присутствии соглашение подписывается и признается действительным. Нет? Тогда вам объяснят, как исправить ситуацию. При подобном раскладе необходимо будет повторно наведаться к нотариусу после того, как вы предпримете действия для успешного заключения сделки. Чаще всего подобное явление не наблюдается — граждане просто заключают договор пожизненной ренты и выполняют свои обязательства.

При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и мелочи. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может измениться многое, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы.

Каждый договор ренты на квартиру индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.

При всем при этом для обеих сторон остаются риски неисполнения условий договора и недостаточной их прописаности в самом документе. Так, может быть не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни.

Все это в конечном счете может привести к расторжению сделки в одностороннем порядке, а значит, к потере квартиры. Чтобы обезопасить себя, эксперты советуют до заключения договора воспользоваться услугами профессионального юриста. Рассмотрим возможные риски, которым может подвергнуться любая из сторон заключаемого договора ренты.

Пожилой человек может запросто ошибиться в выборе партнера. Он может изначально симпатизировать человеку, а потом столкнуться с невыполнением договора, связанным с необязательностью или забывчивостью второй стороны, а может заключить сделку с обязательным партнером, к которому при этом испытывать неприязнь.

Из чего следует один закономерный вывод: в первую очередь, при заключении договора пожизненной ренты надо решить – сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.

Посильность ноши

Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут, если их ежемесячный размер не был оговорен заранее

И пожилой человек, и его партнер по сделке сталкиваются с таким риском, как посильность ноши. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут, если их ежемесячный размер не был оговорен заранее. В связи с этим лучше изначально постараться реально оценить свои финансовые возможности.

Этот риск касается главным образом партнера старика. А дождется ли он вообще этой квартиры. Так, бывали случаи, когда старик переживал своих плательщиков ренты. Чтобы исключить этот риск, эксперты советуют: обязательно предусмотрите условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.

Плательщики ренты могут захотеть переселить старика. В связи с этим важно указать в самом договоре ренты этот важный момент, связанный с переездом, исключен он или нет. Если исключен, а старик будет переселен, первая сторона сможет обратиться в суд.

Пожилой человек может просто передумать и захотеть расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания.

И хоть, с одной стороны, эксперты отмечают, что получатель ренты не сможет этого сделать, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то, с другой стороны, упоминается, что и такая практика имеет широкое распространение, поскольку и среди бабушек и дедушек есть аферисты, которые под разного рода «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть сделку.

Пожилой человек может просто передумать и захотеть расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания

Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. Потом же спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности.

Если старик столкнётся с тем, что взявшая на себя обязательство сторона не выполняет условий договора, то он может обратиться в суд и расторгнуть договор.

Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники и на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал отчета в своих действиях и был недееспособен. В этом случае полезна справка из психологического диспансера, взятая перед сделкой, и необходимо нотариальное заверение сделки.

  • плательщик ренты просрочил выплату ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
  • плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (порядок обеспечения выплаты ренты установлен в ст. 587 ГК РФ);
  • плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
  • недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Договор ренты является прижизненным распоряжением имуществом и, в отличие от завещания, позволяет избежать выделения обязательной доли. Во-первых, жилое помещение может передаваться плательщику ренты за плату и бесплатно. В зависимости от этого сделка оформляется разными договорами. В первом случае применяются правила о купле-продаже.

Договор ренты является прижизненным распоряжением имуществом и, в отличие от завещания, позволяет избежать выделения обязательной доли

Во втором — правила о договоре дарения. Поскольку, как уже было сказано выше, чаще всего договор ренты — это прикрытая форма наследования, то обычно используется безвозмездная передача имущества.

Однако, приобретая квартиру по договору ренты у постороннего человека, разумеется, следует оформлять договор ренты в возмездной форме. Такой договор сложнее расторгнуть, поскольку в этом случае фиксируется факт передачи денег (то есть подтверждается встречное исполнение обязательств).

Во-вторых, при заключении договора можно договориться об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту. (Кроме того, существует такая разновидность пожизненной ренты как договор пожизненного содержания с иждивением.) В практике чаще встречается пожизненная рента — договор ренты прекращается смертью получателя ренты.

В-третьих надо помнить, что льготы на коммунальные платежи имеет собственник квартиры. Поэтому заключая договор ренты со своей бабушкой, будьте готовы к тому, что теперь коммунальные платежи вам придется платить полностью.

Налогообложение сделки

Защитить от мошенничества и недобросовестного отношения со стороны плательщика ренты поможет грамотно составленный договор с привлечением юриста и нотариуса. Если указаны основные и дополнительные условия, то плательщики не выселят жильца, не откажут в уходе и материальной поддержке.

Но все же каждая сторона рискует потерпеть убытки, связанные с недобросовестным отношением. Рассмотрим существующие риски.

  1. Ошибка в выборе плательщика. При выборе партнера пожилым людям рекомендуется учитывать личные предпочтения. На протяжении оставшейся жизни в квартире будет присутствовать посторонний человек или выплачивать средства на содержание. И личная неприязнь негативно скажется на взаимоотношениях и нервной системе.
  2. Непосильная ноша. Плательщик рискует оказаться в затруднительном материальном положении, ведь ежемесячно придется выплачивать сумму, превышающую 10 000 руб. Учитывая, что присутствуют основные расходы (оплата квартплаты, налогов, покупка еды для своей семьи), ноша может оказаться непосильной.
  3. Долгое ожидание квартиры. Оформляя договор ренты, плательщик рассчитывает в скором времени получить недвижимость. Но старики могут прожить еще десятки лет. Бывали случаи, когда получатель ренты жил дольше плательщика. Рекомендуется предусмотреть этот момент в договоре, разрешив наследование квартиры и обязательств по соглашению.
  4. Переселение старика. После регистрации договора квартира переходит в собственность плательщика. И недобросовестные лица выселяют стариков. Если этот момент не предусмотрен условиями сделки, то получателю ренты нужно обратиться в суд.
  5. Гибель имущества. Действия стариков часто безрассудны по причине возраста и психических заболеваний. И порча имущества – одна из распространенных ситуаций. Старики затапливают соседей, забывают выключить конфорки и т. д. При гибели имущества плательщик останется без недвижимости, но с действующим договором ренты.
  6. Старик хочет расторгнуть договор. Мошенники встречаются не только среди плательщиков ренты, но и бабушек. Они обращаются в суд с требованием признать договор недействительным по причине невыполнения условий сделки.
  7. Наследники. После смерти старика стоит ждать родственников, узнавших о наследуемой квартире. Но их попытки вернуть себе имущество редко увенчаются успехом, особенно при наличии справки о дееспособности старика в момент заключения сделки.
  8. Причинение вреда здоровью. Чтобы приблизить смерть старика и быстрее получить квартиру, лекарства выдаются в больших дозах, блюда готовятся с запрещенными продуктами. За такие деяния грозит уголовная ответственность.
  9. Семейные трудности. Ухаживать за пожилым человеком тяжело семейным людям. И при возникновении трудностей старик вправе расторгнуть сделку.

К сожалению, даже заключенная в присутствии юриста сделка рискованна для обеих сторон. Но снизить вероятность обмана можно при детальном разборе условий соглашения.

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Итоги

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

  • сохранение возможности жить в своей квартире;
  • если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
  • право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

Выгода плательщика ренты:

  • приобретение выбранного объекта недвижимости в рассрочку;
  • получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

  • объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
  • получатель имеет право расторгнуть соглашение;
  • полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

Пришло время подвести итоги. Пожизненная рента квартиры — что это? Для кого-то, как уже было сказано, — спасение. А кому-то данный документ может принести массу проблем. Обратите внимание: признать сделку недействительной почти невозможно.

Подобный прием распространен в России. И чаще всего ренту с пожизненным содержанием (или без него) заключают одинокие пожилые люди. Оформление соглашения является не столь трудным, как кажется на первый взгляд. Хорошенько подумайте, прежде чем соглашаться на сделку. У нее есть как свои преимущества, так и недостатки для обеих сторон.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридический сайт