Договор купли-продажи прав аренды

Образец типового договора купли-продажи прав аренды

Права аренды могут быть перекуплены только на основании соглашения, которое является возмездным. Помнить, что подарить право аренды другому лицу закон не допускает. В случае, когда такое соглашение подписано оно признается ничтожным.

Шапка соглашения должна содержать сведения о лицах, которые являются сторонами сделки. В случае, когда это юридические лица, указываются данные об учредительных документах.

Необходимо составить такое соглашение, например в том случае, когда происходит передача прав арендатора на помещение, которое расположено в определенном здании. Должен быть указан адрес месторасположения здания, этаж, данные о помещении.

Стоимость прав арендатора рассчитывается в соответствии с площадью помещения, составляет процент от определенного уровня арендной платы за год.

В соглашение должны быть включены следующие условия:

  • Процедура передачи прав арендатора, сведения о стоимости этих прав;
  • Процедура использования помещения. Обязанности по осуществлению ремонта;
  • Положения, касающиеся содержания переданного помещения;
  • Процедуру внесения денежных средств за аренду помещения;
  • Иные условия, которые согласовали стороны.

Обратите внимание на то, что форма должна соответствовать форме первоначального соглашения. Это означает, что если ранее права арендатора были зарегистрированы в регистрирующем органе, то передача этих прав, также должны быть зарегистрирована Россреестром.

Стороны подобного соглашения именуются цедентом главный арендатор,  цессионарием второй арендатор.

Стороны должны различать соглашение о продаже арендного права и заключение соглашения о субаренде.

Договор купли-продажи прав аренды

В первом случае второму арендатору передаются все права, которые имелись у главного арендатора по использованию помещения. Главный арендатор после заключения соглашения не является больше участником арендных правоотношений.

В случае заключения соглашения о субаренде, первый арендатор остается стороной соглашения, а второй арендатор получается лишь право использования имущества до наступления определенной даты.

Соглашение о передаче прав арендатора должно содержать условие о возмездности сделки, это означает, что лицо должно будет выплатить определенные денежные средства.

В соглашение должны быть включены не только права. Но и обязанности нового арендатора.

К обязанностям можно отнести:

  1. Порядок пользования переданным объектом;
  2. Процедуру внесения арендной платы за объект;
  3. Осуществление ремонта объекта при необходимости.

Текст документ должен содержаться обязательно условие о том, что старый арендатор обязуется передать новому арендатору пакет документом с предыдущим договором, в котором он выступал в качестве основного и единственного арендатора.

Помимо первого соглашения о передачи объекта в аренду, пакет документов должен состоять из:

  1. Документа о регистрации права аренды на конкретный объект;
  2. Кадастровые и технические характеристики объекта;
  3. Документы, подтверждающие факт своевременного внесения арендных платежей.

Поскольку новое соглашение составляется в форме основного, то основной договор является частью нового соглашения, и не может быть отдельным.

Если свои права предыдущий арендатор регистрировал в Россреестре, то и на нового арендатора налагается обязанность осуществить регистрации нового соглашение об аренде помещения в  соответствующем органе.

Арендатор при желании может сдать имущество, которое им и было арендовано в субаренду, естественно передавая и права, обязанности иным лицам.

Помимо этого, всегда можно передать имущество в безвозмездное пользование, сюда относятся и арендные права в залог, что следует обязательно учитывать.

Получение платы за перенаем права аренды никак не станет влиять на обязательства со стороны прежнего арендатора по НДС. Что касается переуступки прав аренды, причем и за денежные средства, то это позволит с особой легкостью получить недвижимость в аренду, причем будут соблюдены все те же самые условия, на каких и оформлялся договор с предыдущим арендатором, что очень удобно.

Если договор аренды оформляется на длительное время, причем были соблюдены все необходимые, выгодные условия, то перекупая право аренды, контрагент, не остается внакладе.

Помимо всего сказанного, важно добавить, переуступка прав аренды используется в тот момент, когда аренда изначально станет оформляться на одно из предприятий, входившие в холдинг. Внимательно изучая шапку договора, то можно заметить, что указаны не только участники, но и список тех документов, которые являются важными и необходимыми.

Специалисты рекомендуют заключать договор данного вида тогда, когда требуется документальное оформление процесса покупки права на аренду тех или иных помещений. В этом случае, следует указать адрес помещения, номер этажа, комнаты, если возникнет такая необходимость. Начиная изучать стоимость покупки права на аренду, можно придти к выводу, что она варьируется, многое зависит от тех или иных факторов, например, учитывается квадратура помещения.

Как правило, сделка подобного рода играет важнейшую роль, и обычно она требуется тогда, когда первоначальный арендатор желает передать права на землю, или различные помещения третьему лицу, избегая каких-либо сложностей, проблем и проволочек.

Говоря о сделке по переуступке прав в целом, то можно смело заявить, что это простейшая процедура, чего нельзя сказать о расторжении договора, его повторного заключение, и т.д. Это требуется в тот момент, когда арендатор пожелает взять на себя все необходимые права предыдущего владельца, естественно его обязанности, сюда относится и выплата налогов, плата за аренду.

организации и другие субъекты Российской Федерации.

Образец договора купли-продажи гаража.

Про образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, смотрите тут.

В действительности эта процедура – представляет собой передачу, как прав, так и обязанностей, которые возложены на арендатора.

Сделка данного вида заключается и на нежилое помещение, сюда относятся земельные участки, те или иные объекты недвижимости.

Несмотря на то, что многие считают, что такая процедура, как продажа прав аренды является аналогичной субаренде, следует опровергнуть это утверждение. Ведь внимательно изучив первый случай, можно придти к выводу, те права и обязанности, указанные в договоре, в любом случае переходят к контрагенту, говоря же, о первоначальном арендаторе, то он исключается из договорных отношений вовсе.

Выделяя субаренду, то здесь контрагенту переходит право использования имуществом, взятым в аренду.

Договор, заключаемый между арендатором и контрагентом, должен быть возмездным, только в этом случае, есть шанс исключить риск признания такого договора, как дарения, нельзя не учесть то, что подобная форма передачи прав на недвижимость, считается запрещенной между юридическими лицами. Это и сводится к тому, что лишь договор перенайма аренды, в котором указываются права аренды, размер, тяжело оспорить, соответственно его практически невозможно признать недействительным.

Внимательно изучив этот договор, то в нем можно заметить договоренности передачи прав аренды, обязанности, которые возлагаются на нового арендатора, с которыми ему следует внимательно ознакомиться. Помимо этого, конечно же, сюда относится порядок, его содержание, вопросы, касающиеся внесения арендной платы, ремонта, и т.д.

В тексте данного договора, а именно – перенайма, в обязательном порядке предусматривается и передача новому арендатору со стороны предыдущего важнейших документов, это и оригинал первичного договора, те документы, которые и станут подтверждать внесение арендной платы, со стороны предыдущего арендатора.

Такой договор обычно оформляют в форме договора аренды, ведь в этом случае, его можно смело считать основным договором. Прежде чем оформлять подобные договора, следует проконсультироваться по данному вопросу с опытными и профессиональными юристами, тем самым ознакомиться со всеми его подводными камнями, нюансами.

Выше рассмотрен вопрос о возможности совершения уступки права аренды земли арендатором. Арендатор, являясь правообладателем права аренды, имеет право с согласия арендодателя совершить сделки с правами аренды. Порядок оформления с различными видами сделок различен. Существуют и особенности исполнения договора купли-продажи и его прекращения.

5.2. Покупатель может переуступить право аренды, полученное им по настоящему договору, третьему лицу при согласовании с Продавцом, при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства Покупателя по настоящему договору. Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

5.2. В качестве неотъемлемой части к Договору прилагаются:

  • Договор аренды земельного участка № ___ от «__»________ 20__ г.;
  • Стоимостная оценка строений, сооружений (прилагается при включении их в предмет Договора);
  • Требование Залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет Договора обременен залогом);
  • Доверенности лиц, уполномоченных Покупателем и Продавцом.

4.1. В соответствии с возложенными на него полномочиями и настоящим договором Продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее 5 (пяти) дней с момента проведения официальной регистрации договора в уполномоченном органе, с передачей подтверждающей данный факт документации по требованию второй стороны.

4.1. В соответствии с возложенными на него полномочиями и настоящим договором Продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее . Срок исполнения Продавцом обязательств по оформлению договора завершается передачей документов в для регистрации.

цену Объекта и права аренды Земельного участка. При этом цена Объекта составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, цена права аренды Земельного участка составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей (или: «При этом цена Объекта составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, включая цену передаваемого права аренды Земельного участка»);

7.2. В случае невнесения арендной платы в установленные Договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере ___ процентов от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 26-го числа последнего месяца квартала по день уплаты (включительно).

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения об аренде, арендатор приобретает права владения и пользования объектом.

Однако права арендатора не безграничные и отличаются от прав собственника тем, что он не имеет право распорядиться объектом по своему усмотрению. То есть арендные права имеют ограничительные рамки действия. В случае передачи таких прав, ограничения арендатора будут распространяться и на нового арендатора, он также не сможет в полной мере распоряжаться приобретенным объектом.

Следует обратить внимание на то, что передавать арендные права третьим лицам допускается только в том случае, когда в соглашении нет положений, запрещающих это делать.

Собственник помещения должен быть сразу уведомлен о том, что права были переданы другому лицу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридический сайт