Признание договора купли-продажи недействительным

Чем регулируется

Так как покупка и продажа автомобиля является сделкой, то е оформление происходит в соответствии с ГК РФ.

  1. Оформление договора происходит в соответствии с главами 27 и 28 ГК РФ.
  2. А, так как, это договор продажи и покупки, то принимать во внимание также нужно и положения главы 30 ГК РФ.
  3. Основания для признания договора, а, как следствие, и сделки недействительной, прописаны в ст. 166 ГК РФ.

Основания для оспаривания сделки

Основанием для признания договора купли-продажи недействительным может послужить одно из следующих:

  • Составленный договор купли-продажи не соответствует утвержденным нормам законодательства. Как следствие: сделка аннулируется и признается ничтожной, а недвижимость, приобретенная незаконным способом, изымается;
  • Заключение мнимой сделки купли-продажи недвижимого объекта, которая скрывает неправомерную волю её участников;
  • Заключение сделки между лицами, которые считаются нетрудоспособными. Статус нетрудоспособности может быть признан исключительно в судебном порядке. Аннулирование сделки в судебном порядке может произойти и в том случае, есть собственник (на момент заключения сделки) оказывается ограниченным в своей дееспособности;
  • Если будет доказано, что в момент составления договора купли-продажи недвижимости её владелец находился в невменяемом состоянии (психические отклонения, алкогольная зависимость, серьезное заболевание, мешающее  здраво воспринимать реальность и проч.);
  • Если сделку купли-продажи квартиры заключали дети или подростки (несовершеннолетние граждане) до четырнадцати лет;
  • Если сделку продажи недвижимости совершили несовершеннолетние лица (в возрастном диапазоне от четырнадцати до восемнадцати лет) без разрешения совершеннолетних  собственников (родителей или опекунов);

Внимание!

Исключение в данном случае станут ситуации, когда признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной является единственной мерой для несовершеннолетнего собственника отстоять свои права.

  • Если документ на сделку по продаже недвижимости составлялся под давлением третьих лиц. Давлением в данном случае могут считаться психологическое давление (скандалы, угрозы, оскорбления), а также применение физической силы (нанесение побоев разной степени тяжести вплоть до летального исхода);
  • Если заключение сделки купли-продажи недвижимости как-то ущемила права несовершеннолетних собственников (была заключена без получения их письменного согласия);
  • Участниками сделки были нарушены правила приватизации квартиры;
  • Договор купли-продажи недвижимости был составлен неправильно, с нарушениями утвержденных законодательством норм составления подобных документов.

19:00, 13 июня 2017 2   0   1410

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

  • продавец;
  • покупатель;
  • третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

  1. Ничтожные сделки.
  2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

  1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
  2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:
  • младше 14 лет;
  • имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Признание договора купли-продажи недействительным

Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

  1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:
  • продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
  • поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
  • ущемление прав недееспособных граждан.
  1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:
  • мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
  • притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

Примеры:

  • избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
  • избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.
  1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

  • составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
  • продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
  • не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
  • лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
  • заниженная стоимость продажи;
  • реализация квартиры без согласия супруга;
  • искажение воли какой-либо из сторон;
  • предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:

  1. Проверить у нотариуса подлинность документов на квартиру.
  2. Узнать в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) данные о квартире за последние 10 лет. Если же данных о недвижимости нет в реестре, значит она не фигурировала ни в каких сделках.
  3. Подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы удостовериться, что собственник владеет квартирой на законных основаниях.
  4. Проверить документ, удостоверяющий личность контрагента, в паспортном столе или в списке недействительных паспортов на сайте МВД России.
  5. Проверить по домовой книге, прописаны ли в квартире:
  • несовершеннолетние дети;
  • бывшие супруги;
  • получатели ренты;
  • неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.

Эти категории граждан невозможно выписать. Члены семьи должны оформить письменное согласие на приобретение или продажу жилплощади.

  1. В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
  2. Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
  3. Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.

Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.

Обращение в суд

Признание договора купли-продажи недействительным

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

  • при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
  • если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Вам понадобятся следующие документы:

  1. Исковое заявление.
  2. Заверенные копии личных документов.
  3. Документы, подтверждающие право на собственность:
  • договор дарения;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • акт приема-передачи недвижимости и т.д.
  1. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
  2. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  3. Квитанция по оплате пошлины.
  4. Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
  5. Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
  6. Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.

Исковое заявление должно содержать:

  1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
  2. Основания, по которым аннулируется сделка.
  3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
  4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
  5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Оспорить сделку можно только в судебном порядке. Для этого нужно подать иск по месту регистрации имущества. Сделать это может только одна из сторон сделки или третье лицо, чьи интересы были нарушены данным соглашением.

Признание договора купли-продажи недействительным

Не стоит забывать и о сроках исковой давности по данной категории дел.

То есть, он должен подать в течение 1 года с этого момента. Как правило, за такой момент берётся момент заключения сделки. Если были иные факторы, то их необходимо доказать.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Оспоримые и ничтожные сделки: в чем разница

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью. Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей.

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.

Среди таких соглашений можно выделить следующие:

  • мнимая сделка. То есть, на бумаге она была совершена, а по факту – нет.

    Например, деньги за машину были переданы, а машина в собственность не оформлена. Или, наоборот. Но, важно понимать, что налицо не предумышленный обман, а именно предумышленное совершение действий, для создания вида исполнения условий сделки;

  • притворная или фиктивная сделка;

    То есть, купля-продажа машины была совершена для того чтобы прикрыть другую, зачастую незаконную, сделку.

  • одна из сторон сделки признана судом недееспособной;

    Не играет роли, знали ли стороны заранее об этом факте или нет, но сделка будет ничтожной.

  • одна из сторон сделки не достигла ещё 14-летнего возраста.

При наличии всех вышеуказанных обстоятельств и оснований, одна из сторон сделки (как правило, это пострадавшая сторона), имеет право посетить суд с исковым заявлением, в котором будет изложено требование о признании договора и самой сделки недействительными. Как следствие, реституция. То есть, возвращение к первоначальному виду – машину продавцу, деньги покупателю.

Порядок действий

Для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи недвижимости и признать её недействительной или ничтожной, требуется придерживаться следующего порядка действий:

  • Составление искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной (в соответствии со статьей 125 Арбитражного процессуального Кодекса РФ) в количестве экземпляров, соответствующем числу его участников;

Срок исковой давности для подачи иска об аннулировании сделки купли-продажи (и её признании недействительной) составляет двенадцать месяцев (или тридцать шесть месяцев, для признания ничтожности сделки). Отсчет начинается со дня, когда гражданин узнал о нарушении своих прав.

  • Сбор необходимой документации (договор купли-продажи, который требуется оспорить, правоустанавливающие документы и т.д.);
  • Передача всех материалов в Арбитражный суд.

Оспаривание сделки

Если истец передаст в суд исчерпывающий перечень необходимой документации, а также грамотно составит исковое заявление (в соответствии с действующими требованиями законодательства), срок рассмотрения заявления составит не более пяти дней.

После этого судьей будет обозначена дата первого слушания, а также список требований, который необходимо удовлетворить сторонам сделки до начала судебного производства.

Судебная практика показывает, что срок, когда договор может быть оспорен, зависит от причин, по которым операция признается недействительной: ничтожности или оспоримости договора. Иски в суд по оспоримым сделкам могут подаваться в течение 1 года после подписания соглашения о купле-продаже квартиры. По ничтожным сделкам договор может быть признан незаключенным в течение 3 лет после его заключения.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

Признание сделки купли-продажи недействительной(это НАДО ЗНАТЬ)

Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, чтобы получить возможность аннулировать ее результат. Недействительной может быть признана та сделка, которая была совершена с нарушениями норм закона. Опираясь на Гражданский кодекс, можно сказать, что она не может нести каких-либо правовых последствий.

В зависимости от тех причин, при которых договор был подписан, можно выделить оспоримые и ничтожные сделки. Именно от категории недействительности соглашения будет зависеть целесообразность обращения с иском к суду.

Ничтожной может быть признана сделка, которая становится недействительной с момента ее совершения. Среди оснований ничтожности можно выделить:

  • одному из участников нет 14 лет;
  • цель соглашения противоречит нравственности;
  • подписание ДКП лицом, полностью лишенным дееспособности, о чем имеется документ из суда;
  • лица пренебрегли правилами составления документа и его регистрации;
  • мнимость процедуры – заключение без последующего намерения исполнения всех пунктов договора;
  • притворность – подписание бумаги о продаже с намерением прикрыть другое заключаемое соглашение.

Признание договора купли-продажи недействительным

Как признать, в такой ситуации сделку купли-продажи квартиры недействительной? Чтобы это сделать, не нужно получать решения судьи. Рассмотрение судьей может коснуться только вопроса восстановления последствий, которые наступили после подписания документа, возврата имущества.

К оспоримым сделкам относятся такие договора, которые были заключены с несоблюдением правил, но повлекли в некоторых случаях появление юридического результата для ее участников.

То есть, у участников совершенной сделки есть право признать ее недействительной, подав соответствующее заявление в суд, но по своему решению они могут этого и не сделать.

Например, ребенок в 16 лет заключил сделку в крупном размере. У родителей он согласия на совершение таких действий не спрашивал, соответственно, они своего согласия не давали.

И если бы ребенку было менее 14 лет, то договор был бы автоматически признан ничтожным.

Они могут подать в суд и опротестовать совершенные действия, признав ее недействительной, так как юридически присутствует нарушение закона. Но они могут этого и не сделать, тем самым одобряя поступок своего ребенка.

Особенностью оспоримой сделки является обязательность ее признания недействительной в судебном порядке. Признать договор купли-продажи недействительным можно:

  1. Один из принимавших участие в подписании был введен в заблуждение. Например, покупатель был уверен, что на объекте сделан качественный евроремонт, но оказалось, что снаружи она выглядит хорошо, но все коммуникации старые и непригодны для использования.

Он вправе подать иск в суд на продавца, который указал, что в квартире или доме проведен ремонт полностью, а не частично. В таком случае, по Гражданскому кодексу России, заблуждение должно быть существенным.

Существенное значение заблуждение может иметь «по отношению к самой сути сделки или качеств объекта, являющегося ее предметом, которые значительно снизили возможности его использования по назначению». Заблуждение, которое касается поводов заключаемого соглашения, не имеет особого значения.

  1. Подписание бумаг происходило под угрозой жизни, насилия или обмана. Это относится к ситуациям, когда документ подписывают под давлением, совершаемым по отношению к продавцу или покупателю. Также, если в оформлении сделки присутствовали документы, которые содержали ложные сведения.

Как восстановить договор купли продажи автомобиля

Был выявлен заговор по отношению к одной стороне договора с намерением, чтобы она была заключена на тех условиях, которые не являются правдивыми. Бывают случаи, когда договор купли-продажи оспаривается из-за того, что какая-то сторона была в преступном сговоре с нотариусом или иным лицом, которое не являлось непосредственным участником происходящего.

  1. Один из причастных к сделке лиц является несовершеннолетним, при этом его возраст варьируется от 14 до 18 лет.
  2. Участие в сделке по продаже жилья гражданина, который не мог осознавать последствий своих действий. Например, у него имеются проблемы с психикой. При возникновении сомнений в состоянии здоровья хозяина квартиры лучше настоять и потребовать справку из медицинского учреждения.

Случается и такое, что после смерти продавца его родственники настаивают на том, что он не мог осознавать последствий подписания документа, потому что был не здоров, и пытаются оспорить совершенную сделку.

  1. Отсутствие одобрения супруга. Оспорить договор можно, если он был подписан лицом, которое находилось в официальном браке, и имущество принадлежало не только ему, но и его супруге. Здесь договор признается недействительным на основании не только Гражданского, но и Семейного кодекса.
  2. Лицо ограниченно недееспособно. Лица купили недвижимое имущество у гражданина, который увлекается алкоголем или наркотиками. При этом есть решение судьи, что он ограничен в дееспособности и ему был назначен попечитель. После вынесения такого решения могут быть подписаны только попечителем собственника, а не им самим.

Также оспорить договор купли-продажи недвижимости в таком случае можно, если нет разрешения на проведение таких действий со стороны органов опеки и попечительства.

  1. Махинации с доверенностью. Лицам стоит быть особо внимательными, если в деле участвует доверенное лицо. У оформленной доверенности может быть уже закончен срок действия, или она может являться ненастоящей.

Это не полный перечень причин, по которым можно признать сделку недействительной. Это может произойти даже после регистрации ее в соответствующем органе.

Порядок признания

Как оспорить совершенную сделку купли-продажи квартиры? Гражданину нужно направить исковое заявление в суд с просьбой признать продажу квартиры недействительной, это возможно только при оспаривании, а не признании ее ничтожной.

Кто может выступать заявителем по признанию процедуры продажи квартиры недействительной? Им может быть любой гражданин, заинтересованный в результатах совершенных действий. Среди них:

  • одна из сторон соглашения;
  • ближайшие родственники одного из участников процедуры (если он является недееспособным);
  • третьи лица, у которых были затронуты интересы.

Иск в обязательном порядке должен содержать:

  • сведения о проданной недвижимости;
  • просьбу о признании сделки недействительной;
  • основания к принятию такого решения.

Также в иске можно предложить варианты по восстановлению последствий заключенного договора.

Как и можно ли оспорить договор, признанный ничтожным, в порядке судебного рассмотрения? Ничтожность не требует признания такого факта в суде.

Под этим понятием подразумевается возврат купленной квартиры или иного имущества, а также возврат денежных средств другой стороной соглашения.

Сроки и последствия

Сроки признания совершенной сделки недействительной имеют разницу, в связи с тем, по какой причине она такой признается, от оспоримости или ничтожности.

Важно! Ничтожной могут признать сделку не позднее трех лет с момента ее подписания. По оспоримым сделкам разрешается подавать иск в судебный орган в течение 365 дней со дня подписания бумаги.

Можно ли признать сделку недействительной по иску третьих лиц? Да, иные лица, интересы которых были затронуты подписанием документа, могут подать иск в суд. Им на такие действия законодательство дает три года, но не с момента проставления подписи в бумагах, а с того дня, когда они были осведомлены о произошедшем.

По вынесенному судьей решению по рассматриваемому делу всегда может быть обжалование в вышестоящий орган.

Главным последствием признания сделки ДКП недействительной является полное восстановление состояния сторон, до его подписания. Когда покупатель уже не может вернуть квартиру в том виде, в котором ее брал, то он выплачивает другой стороне определенную денежную сумму.

Если лицо покупало квартиру недобросовестным способом, нарушая нормы законодательства, то все то, что перешло по договору недобросовестной стороне, идет в бюджет государству.

Любая сделка, которую признают недействительной, должна подлежать тщательному анализу и правовой оценке. Гражданам, чтобы быть уверенным в правомерности проведенной процедуры купли-продажи, лучше всегда обращаться за помощью к юристам.

Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.

Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи – это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:

  • 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
  • 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
  • 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Образец искового документа

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным должно содержать следующую информацию:

  • Наименование суда, в которую иск будет подаваться;
  • Реквизиты сторон (истца и ответчика и третьего лица(при наличии);
  • Стоимость иска;
  • Размер государственной пошлины;
  • Название документа, а именно — «Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным»;
  • Основная часть, в которой подробно в хронологическом порядке описывается суть подачи иска. Вся информация должна подавать фактами и подтверждающими их ссылками на соответствующие статьи отечественного законодательства (например, Гражданский Кодекс РФ и т.д.);
  • После описания проблемы прописываются требования по отношению к стороне ответчика или суду о признании договора купли-продажи недействительным;
  • Далее прописывается список прилагаемой к иску документации, которая подтверждает все перечисленные в основной части документа факты;
  • В самом конце проставляется дата подачи заявления, а также личная подпись истца.

Об авторе

Консультант

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Особенности и порядок судебной практики

К сожалению, судебная практика по подобным делам не так обширна. Дело в том, что многие граждане бояться подавать иск в суд, считая, что самИ виноваты в случившемся. Но, зачастую это не так.

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции. Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  • О предмете сделки;
  • Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
  • Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
  • Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам, рассчитывают очень редко.

Обзор  практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен. Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.

Однако зарегистрировать свои права собственности не смогли. По той причине, что к моменту покупки жилья настоящий собственник умер.

Поскольку клиенты пришли к нам довольно быстро, наши специалисты отреагировали мгновенно и обратились в суд за признанием договора недействительным и о взыскании с «горе-посредника» уплаченной суммы. Благодаря оперативности его удалось найти с еще не потраченными деньгами. А потому сумму в полном объеме удалось вернуть.

Порядок признания недействительной сделки купли-продажи квартиры

  • совместный анализ сложившейся ситуации;
  • проведение правовой экспертизы договора на предмет соответствия закону;
  • поиск оснований для оспаривания законности заключенного договора (наша практика показывает, что найти их можно довольно часто);
  • предоставление возможности выбора клиенту варианта дальнейших действий (их, как правило, несколько). При этом наш юрист покажет преимущества и недостатки каждого из них;
  • подготовка искового заявления в суд, в котором грамотно и последовательно излагается суть вопроса и четко формулируются исковые требования;
  • содействие в сборе сопутствующих документов, показаний свидетелей и других письменных (вещественных) доказательств в поддержку позиции клиента;
  • представление интересов клиента в суде,
  • поддержка позиции клиента в кассационной инстанции, на стадии исполнения решения и в других случаях;
  • любая другая юридическую помощь, которая может потребоваться на любой стадии процесса.

Чтобы оспорить этот договор, покупателю нужно обратиться в отделение Росреестра для того, чтобы перерегистрировать право собственности на себя. В случае отказа (регистратор отказывается принимать документы) следует обратиться в районный суд с заявлением. Далее, после рассмотрения всех обстоятельств, выносится вердикт, по которому право собственности суд обязывает перерегистрировать на покупателя.

После регистрации

После того как договор прошел государственную регистрацию, его также можно оспорить. В некоторых случаях происходит заключение «обратного» договора (когда обеим сторонам удалось мирно договориться об отмене сделки). Но чаще всего все-таки оспаривать договор приходится через суд.

Достаточно часто в судебной практике встречается такая ситуация: гражданин, имеющий право на проживание (право пользования) в квартире (не собственник) надолго уезжает в командировку или попадает в тюрьму.

За время отсутствия гражданина собственники недвижимость благополучно продают, а через некий промежуток времени совершенно неожиданно для покупателя в квартире появляется посторонний человек. Конечно, новый владелец будет такую сделку (с обременением) оспаривать.

О том, можно ли расторгнуть ДКП после регистрации, можно узнать в нашей статье.

Договор купли-продажу, заключенный у нотариуса, оспорить возможно в следующих случаях:

  • В случае существенного нарушения его одной из сторон, из-за чего другой стороне наносится серьезный ущерб.
  • В случае недобросовестных (умышленных) действий участников сделки. Например, одна сторона умолчала о том, что квартира была приобретена в браке.
    Справка! Единой базы данных ЗАГС нет, поэтому у другого супруга есть все основания данную сделку оспорить.
  • Нотариус установил дееспособность продавца, а он, на самом деле, является ограниченным в дееспособности.

Можно ли оспорить сделку по договору? Да, оспорить сделку имеет право каждая из сторон (продавец или покупатель), а также третьи лица, которые тем или иным образом были в договоре представлены или же те, чьи интересы непосредственно затрагиваются.

Например, это могут быть бывшие супруги, родственники, которых незаконно выписали из квартиры, опекуны и т.д.

Для того, чтобы совершаемая сторонами сделка с квартирой считалась действительной, нужно соблюдать определенные требования. Они касаются формы сделок, их содержания, свободы воли заключающих ее лиц.

Если какие-либо требования нарушаются, то возникают основания для оспаривания таких сделок. О том, как происходит признание недействительным договора купли-продажи квартиры, расскажем далее.

Можно ли признать договор купли-продажи недвижимости недействительным? Фото № 1

Любые сделки заключаются ее сторонами для изменения имеющегося у них положения. Покупка (продажа) жилья предполагает прекращение у одного лица и появление у другого прав собственника на квартиру. Для того, чтобы эти изменения были правомерными и порождали последствия для участников сделки, она должна быть законной и юридически грамотной.

Если после ее совершения будут обнаружены какие-либо пороки, то появляются основания для признания ее недействительности. Это означает, что она не может изменять прав ее сторон, положения заключенного договора не могут применяться ими.

Однако далеко не любые совершенные сторонами сделки можно оспаривать. В этом случае стороны не могут руководствоваться своим усмотрением, а должны следовать установленными законодателем правилами.

Основания для признания договора купли-продажи недействительным. Фото № 2

Решая вопрос о том, можно ли оспорить конкретную сделку, следует обратиться к положениям главы 9 ГК РФ. В параграфе втором этой главы приводится полный перечень всех оснований для недействительности сделок. Он является закрытым, и добавить к нему что-либо по своему желанию нельзя.

Говорить о недействительности заключенной сделки можно в случаях:

  • нарушения ее положениями законов или иных нормативных актов;
  • противоречия установленным нравственным номам или основам правопорядка;
  • совершения мнимых, притворных сделок;
  • совершения недееспособным лицом;
  • совершения малолетним (до четырнадцати лет) гражданином;
  • заключения противоречащих целям деятельности юридических лиц сделок;
  • совершения лицами в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
  • совершения лицами с ограниченной дееспособностью;
  • совершения в состоянии существенного заблуждения;
  • совершения лицом, которое не осознавало последствия и значение своих действий;
  • под влиянием неблагоприятных обстоятельств, в том числе, угроз, насилия, обмана.

Процедура оспаривания условий договора купли-продажи. Фото № 3

Согласно пояснениям, содержащимся в ГК РФ, оспоримые сделки могут признаваться таковыми только решением суда. Если лицо, заключившее договор на продажу (покупку) квартиры может лишь предполагать, то имеются основания для ее оспаривания.

Однако для установления данного факта требуется обращение в судебный орган. Пока вынесенное судом решение не вступит в силу, договор будет признаваться действующим и действительным.

Основаниями для оспаривания сделок может служить их заключение лицом с ограниченной дееспособностью, в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцатилетия.

Кроме того, она может оспариваться, если имеются сомнения в добровольном свободном и осознанном согласии на ее совершение.

Речь идет о так называемых пороках воли. Например, если лицо подписывало бумаги под воздействием серьезных угроз или при совершении над ним насилия. Сюда же относятся сделки, заключаемые под влиянием заблуждения (существенного), обмана, иных тяжелых обстоятельств, неспособности оценивать свои действия.

Заявить в суд о признании заключенного договора приобретения квартиры недействительным могут сами участники сделки и иные указанные законом лица. Главное условие, чтобы права этих лиц были нарушены ее заключением. Такая сделка должна повлечь для них возникновение каких-либо неблагоприятных негативных последствий.

Процедура признания сделки купли-продажи недвижимости ничтожной. Фото № 4

Отличие ничтожных сделок от оспоримых заключается в том, что они являются недействительными сами по себе. Это значит, что их не нужно признавать ничтожными, они уже ничтожны в силу нарушения требований закона. Перед судом же можно ходатайствовать о применении ее последствий.

Получается, что ничтожность влекут существенные нарушения установленных законодателем к сделкам требований. Они признаются ничтожными, если нарушают принятые законы, нравственные нормы, существующий правопорядок. К таким случаям, к примеру, можно отнести несоблюдение требований к форме заключаемой сделки.

Не может быть действительной сделка, заключенная с участием лиц недееспособных или не достигших возврата четырнадцати лет. Это объясняется тем, что при совершении сделок должна быть явно выражена воля лица на данное действие. Она должна быть свободной, а лицо должно понимать значение того, что делает.

В специально оговоренных законом случаях этой возможностью наделяются и иные лица. В случаях ничтожности сделок, применять ее последствия может также по своей инициативе суд.

Например, если это требуется для защиты каких-либо публичных интересов.

Как признать сделку купли-продажи мнимой или притворной? Фото № 5

Сделки также считаются ничтожными в связи с их мнимостью и притворностью. По сути, оба эти понятия подразумевают, что фактически заключенной сделки не существует. Только при мнимой сделке не имелось вообще намерения ее совершать. А под притворной прикрывалась совершенно другая сделка.

В первом случае на самом деле изменении прав участников сделки не происходит. Прежний собственник, например, продолжает пользоваться жильем, хозяйничать в нем, распоряжаться им. Часто такие сделки преследует цель избежать какой-либо ответственности, не оплачивать долги.

Во втором случае куплей-продажей прикрывается какая-либо другая сделка. Чаще всего это дарение, не отличающееся признаком возмездности. Фактически изменения в правовом положении сторон происходят, но на совершенно иных условиях.

Законодателем к притворным сделкам также отнесены и те, которые соответствуют данному виду договоров, но имеют иные условия. Например, если квартира фактически продана за другие деньги. Это может быть вызвано желанием сократить свое налоговое бремя.

При этом следует иметь в виду, что ничтожной является только формально заключенная сделка. Имеющие место на самом деле отношения признаются действительными.

Что следует за признанием сделки купли-продажи недействительной? Фото № 6

Как было сказано выше, сделки недействительные не влекут за собой возникновение (прекращение) или изменение каких-либо прав их участников. Проще говоря, они не имеют никаких юридически значимых для них последствий. Положения таких договоров применяться не могут. При этом, недействительность сделки наступает не с момента признания ее таковой, а со времени ее заключения.

Размер госпошлины

Для того чтобы суд рассмотрел дело по существу, необходимо заплатить государственную пошлину. Так как, истец предъявляет требования имущественного характера, то размер пошлины будет зависеть от цены иска.

Пошлину нужно заплатить в следующем размере:

  • если цена иска не превышает 20 000 рублей, то 4% от этой суммы, но не менее 400 рублей;
  • если цена иска в пределах от 20 001 рубля до 100 000 рублей, то 800 рублей 3% от суммы, превышающей 20 000 рублей;
  • если цена иска колеблется в пределах от 100 001 рубля до 200 000 рублей, то 3 200 рублей 2% от суммы, превышающей 100 000 рублей;
  • если цена иска находится в пределах от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей, то 5 200 рублей 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей;
  • если цена иска превышает 1 000 000 рублей, то 13 200 рублей 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

В какой суд обратиться

Обращаться нужно в суд общей юрисдикции, согласно подсудности:

  • в мировой суд, если сумма требования не превышает 50 000 рублей;
  • в районный суд, если сумма требования превышает 50 000 рублей.

Признание сделки купли-продажи недействительной(это НАДО ЗНАТЬ)

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридический сайт