Банкротство застройщика при долевом строительстве

Содержание
  1. Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ
  2. Банкротство строительной компании – что это
  3. Процедура
  4. Причины и признаки
  5. Если застройщик ликвидирован, как защищены права дольщиков на законодательном уровне?
  6. Стадии банкротства застройщика
  7. Банкрот-застройщик: кто по закону может объявить себя таковым в 2019 году
  8. Что представляет собой реестр
  9. Реестр кредиторов и очередность
  10. Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы
  11. Подать иск в суд
  12. Как дольщику банкрота заявить дополнительные требования о выплате компенсации морального вреда, неустойки, штрафа
  13. Ипотека при банкротстве застройщика
  14. Какие действия предпринять и какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика
  15. Документы для суда
  16. Чем грозит несостоятельность застройщика?
  17. Важные подробности при обращении в суд
  18. Подать иск в суд
  19. Последствия

Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ

Банкротство застройщика в 2019 году урегулировано с учетом особых прав обманутых дольщиков параграфом 7 гл. IX закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — закон № 127-ФЗ). Отдельный закон о банкротстве застройщика при долевом строительстве не принимался (такое наименование применяли к закону от 12.07.2011 № 210-ФЗ, которым введен параграф 7 гл. 9), поэтому ориентироваться нужно только на эти нормы.

Обратите внимание! Для норм о банкротстве застройщика характерен особый субъектный состав лиц, к которым они применяются: застройщик с одной стороны и участник (участники) долевого строительства — с другой. Эти понятия используются несколько в ином значении, чем в законе «О долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ).

Прежде чем определить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве, необходимо выяснить, кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ, насколько это понятие отличается от предусмотренного законодательством о долевом строительстве.

Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.

Закон № 127-ФЗ

Закон № 214-ФЗ

Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП)

Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях)

Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства

Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД)

Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства

Владеющее земельным участком под застройку

В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно)

Вывод: как видно из приведенных данных, понятие застройщика по закону № 127-ФЗ трактуется более широко, это связано с необходимостью обеспечения прав граждан.

Широкий подход поддерживает и Верховный суд РФ.

В определении ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016 отмечено, что, исходя из целей правового регулирования, нормы закона № 127-ФЗ могут толковаться расширительно. В частности, застройщиком может быть признано лицо:

  • являющееся правообладателем объекта строительства, даже если оно не привлекает денежные средства для этого напрямую;
  • являющееся физлицом без статуса ИП, но фактически привлекавшее денежные средства граждан для строительства МКД;
  • независимо от наличия либо отсутствия у него жилых помещений, подлежащих передаче, в натуре.

Вывод: обманутым дольщиком можно считаться и после заключения договора с физлицом о передаче квартиры в строящемся доме.

В законе № 127-ФЗ определено, что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом. Особые последствия для них в ситуации, когда застройщик обанкротился, заключаются в возможности:

  • Приобрести права участника ЖСК, образуемого для завершения строительства (ст. 201.10 закона № 127-ФЗ).
  • Получить оплаченный ранее объект (в порядке признания права собственности или в виде отступного, если МКД введен в эксплуатацию, ст. 201.11 закона № 127-ФЗ).
  • Принять решение о передаче обязательств застройщика-банкрота другому застройщику либо отказаться от этого и получить деньги со счета или от Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд). Это вариант для владельцев счетов эскроу, участников договоров, по которым производились компенсационные отчисления в Фонд (ст. 201.12-1, 201.12-2 закона № 127-ФЗ).
  • Получить деньги (ст. 201.13 закона № 127-ФЗ).

Для начала необходимо определить, являетесь ли вы дольщиком застройщика-банкрота.

В законе № 127-ФЗ есть 2 понятия: участник строительства и участник долевого строительства. Второе включается в первое, но является более узким за счет особенностей, показанных в таблице.

Участник строительства

Участник долевого строительства

Физлицо, юрлицо, публичное образование

Гражданин (т. е. тоже физлицо), Фонд

Имеет денежное требование или требование о передаче жилого/нежилого помещения, машино-места

Имеет денежное требование или требование о передаче жилого/нежилого помещения, машино-места

Основание требования — возмездный договор

Основание требования — договор долевого строительства

Важно! Банкротство застройщика при долевом строительстве имеет такую особенность: не каждый гражданин, заключивший договор долевого строительства, может быть дольщиком по закону № 127-ФЗ.

Основным нормативным документом, который регламентирует вопросы банкротства, является 127-ФЗ. В законе существует отдельный параграф под номером 7, описывающий особенности определения банкротства застройщиков:

  • лица, которые могут участвовать в деле о банкротстве;
  • меры, которые могут приниматься для удовлетворения требований кредиторов;
  • порядок предъявления денежных и имущественных требований;
  • порядок удовлетворения требований;
  • прочие особенности урегулирования отношений между должником и кредиторами.

Кроме этого можно отметить 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», на основе которого обманутые вкладчики могут добиваться защиты и пытаться возвратить свои взносы.

Поскольку ситуация с обманутыми дольщиками весьма распространена в нашей стране, очень важно иметь представление о законодательных актах, регулирующих это направление и своих правах.

Нормативный документ

Примечание

Приказ Минрегиона №403 от 20.09.2013 В документе обозначены критерии определения статуса «обманутый дольщик»
ФЗ-214 от 30.12.2004 Закон отражает меры воздействия на застройщиков с целью защиты прав инвесторов
Статья 15.2 ФЗ-214 от 30.12.2004 Статья отражает инструменты минимизации различных махинаций застройщиков в отношении дольщиков
210-ФЗ от 12.07.2011 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» Подробно описывает ситуацию с банкротством застройщика и положением дольщиков.

Приведем несколько советов, которые помогут избежать неприятных последствий банкротства застройщиков:

  • к выбору застройщика следует подходить очень ответственно, и обращать внимание на его репутацию;
  • перед вложением денежных средств следует проверить законность действий застройщика;
  • прежде чем подписывать договор необходимо ознакомиться с каждым его пунктом;
  • если недвижимость оформляется в ипотеку, можно оформить страховку.

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте. Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным.

  • Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
  • Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
  • Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

С начала 2018 года введены поправки в «Закон о банкротстве». Начал действовать параграф 7 127-ФЗ. Согласно его требованиям, строительной компании, привлекающей средства участников дольщиков, вменяется в обязанность страхование от финансовой несостоятельности путем отчислений 1,2% стоимости договора в компенсационный Фонд защиты участников долевого строительства.

На конкурсного управляющего возлагаются обязанность поиска другого застройщика, если такое решение целесообразно.

Собранию дольщиков предоставляется право выбрать возмещение из Фонда защиты участников долевого строительства в пределах уплаченной ими суммы, если она не превышает среднюю рыночную стоимость квартиры площадью до 120 кв. м. При этом другие способы выплаты требований остаются в силе (передача незавершенного или жилого объекта, привлечение нового застройщика). Решение принимается, если наберет 3/4 голосов собрания участников.

Новое в Законе 2018 года – правило, согласно которому требования дольщиков подаются не в арбитраж, а назначенному управляющему (в срок до трех месяцев) для включения в реестр.

127-ФЗ допускает финансирования завершения строительства при банкротстве девелопера средствами Фонда защиты участников или путем целевого кредита.

Права дольщиков защищаются на законодательном уровне

Если застройщик отчислял взносы в Фонд защиты участников, конкурсный управляющий должен быть не только назначен судом, но и аккредитован Фондом.

Уже упомянутые устранения из процедуры банкротства этапов наблюдения и санации вводятся на основании статьи 201.15.3 127-ФЗ. Тем не менее, исключения возможны, если есть объективные основания для надежды на восстановление платежеспособности банкрота в результате действий внешнего управляющего. Во всех остальных случаях процедура признания несостоятельности начинается сразу с конкурсного производства.

Изменения претерпел и Закон 214-ФЗ, регулирующий долевое участие в строительстве многоквартирных домов, в частности схема эскроу-счетов в рамках проектного финансирования в июле 2019 года становится обязательной для всех девелоперов. Усилен контроль оборота наличных средств.

Законодательные нововведения позволяют ускорить и оптимизировать процесс признания финансовой несостоятельности застройщика и повысить эффективность действий конкурсного управляющего. Тем самым преследуется цель более действенно отстаивать права дольщиков.

Банкротство строительной компании – что это

Чтобы признать несостоятельность коммерческой структуры, необходимо соблюдение общих условий, указанных в Законе о банкротстве ФЗ-127. Этот нормативно-правовой акт учитывает все возможные ситуации. Для дольщика особый интерес представляет глава IX (§7).

Процедура признания финансовой несостоятельности включает в себя до пяти этапов, плюс подготовительный период, предшествующий подаче заявления в суд. Инициатору дела о банкротстве (им может быть сам девелопер или дольщики) нужно собрать и подготовить документы, отправить их в арбитраж и дождаться предварительного решения.

На практике до недавнего времени вводились только две стадии банкротства застройщика – наблюдение и конкурсное производство.

После возбуждения дела о признании финансовой несостоятельности вступал в действие первый обязательный этап.

Суть наблюдения состоит в анализе деятельности застройщика с целью выявления причин возникновения неплатежеспособности. Его осуществляет арбитражный управляющий, назначенный судом, и называемый временным или конкурсным (в зависимости от того, какие текущие этапы проходит делопроизводство). При этом он не вмешивается в процессы руководства, хотя и рекомендует целесообразные меры по улучшению финансового положения.

Максимальная продолжительность фазы наблюдения составляет семь месяцев. В течение этого периода управляющий сравнивает сумму денежных требований участников ДДУ и других кредиторов со стоимостью совокупных активов девелопера. Строительная компания владеет имуществом (спецоборудование, нежилые помещения и пр.). Если стоимость активов превышает финансовые обязательства, то банкротство не может быть признано.

С момента введения конкурсного производства временный арбитражный управляющий приступает к управлению предприятием, а банкротство становится неизбежным. Взыскания с несостоятельного должника больше нельзя осуществлять иначе, как посредством включения дольщиков в список требований.

После ликвидации фирмы возможности дальнейшей компенсации убытков исчерпываются полностью. Это касается и столь скользкого вопроса, как гарантийные обязательства на построенный объект, что очень важно в том случае, если впоследствии будут выявлены дефекты.

Помимо конкурсного производства процедура банкротства девелопера, как и всякого любого предприятия, теоретически может включать другие этапы: санации и внешнего управления. Практика, однако, показывает, что меры по оздоровлению фирмы не дают ощутимых эффектов по причине специфики строительного бизнеса.

Дело о банкротстве завершается заключением мирового соглашения после максимально возможного удовлетворения требований о передаче кредиторам жилых объектов или денежных средств. В процессе конкурсного производства имущество должника реализуется, а полученная конкурсная масса служит источником выплат и компенсаций.

Так происходит всегда и со всеми несостоятельными предприятиями, но банкротство застройщика обладает особыми чертами, на которых следует остановиться подробней.

Существует стандартное решение по отношению к застройщику, если он объявлен банкротом: дольщикам нужно заявить суду о включении себя в реестр требований.

Участником строительства по ДДУ арбитражем может быть признан гражданин, приобретающий недвижимое имущество по другим типам договора (купли-продажи с внесением предоплаты, т. н. предварительным).

Затем дольщику предстоит сделать выбор в пользу одного из трех возможных вариантов, сведенных для удобства в таблицу.

Цель (что может получить дольщик) Состояние недостроенного объекта
Правоустанавливающий документ Почти готов, за исключением устранимых недоделок
Право долевого владения незавершенным объектом Отдельного объекта (квартиры) не существует, но значительная часть строительных работ уже выполнена
Возврат уплаченной суммы и неустойки До сдачи в эксплуатацию очень далеко

Первые два варианта представляют собой разные способы передачи жилья в собственность и отличаются только сроками и суммами, необходимыми для этого. Цель третьего – вернуть свои деньги с наименьшими потерями.

Специфика банкротства застройщика состоит в наличии особого реестра, являющегося частью общего списка требований.

Статья 201.7 ФЗ-127 выделяет реестр требований передачи жилых помещений. Дольщики, вошедшие в него, становятся зарегистрированными в Росреестре собственниками недостроенных квартир. Такое решение целесообразно, если участники считают, что в ближайшем обозримом будущем дом может быть сдан в эксплуатацию.

При этом следует учитывать следующие обстоятельства:

  • Недвижимость, право собственности на которую признано арбитражем, не входит в конкурсную массу. Соответственно, на торги она не выставляется.
  • Наличие правоустанавливающих документов дает дольщикам основание для создания ЖСК. Они имеют право в качестве юридического лица привлечь какое-либо строительное управление и закончить работы за свой счет, или продать объект. Решение должно быть принято солидарно всеми дольщиками на общем собрании.

Разумеется, получив в собственность пусть и незавершенное жилье, участники выбирают «синицу в руках», но это имеет смысл только в том случае, если остаточные затраты относительно невелики.

Важен также и временной фактор. Недостроенные здания – продукт скоропортящийся. На консервацию тоже нужны средства. Девелопер разорился и признан банкротом, от него денег не получить. Пройдет несколько лет, и дом начнет конструктивно разрушаться под воздействием дождя, снега и мороза. Его придется сносить, что также потребует расходов.

Принятие решения дольщиком зависит и от того, какие средства привлечены для строительства многоквартирных домов. Что делать, если они не собственные, а взята ипотека? Можно ли перестать ее выплачивать, переадресовав требование банка застройщику?

Нет, так не получится. Условия договора с финансовым учреждением заемщику придется выполнять как лицу, его подписавшему. Другое дело, что проценты по кредиту тоже можно внести в реестр требований.

Включение долевого участника в реестр кредиторов при банкротстве застройщика – компетенция арбитражного суда. Установлен срок, стандартный для аналогичных процедур при каждом признании несостоятельности: 30 дней для этапа наблюдения и вдвое больше при введении конкурсного производства. Время отсчитывается от даты публикации объявления о начале процедуры банкротства в «Коммерсанте».

Те, кто успеет подать заявку в месячный срок, получают право участия в собрании кредиторов. Внереестровые требования не удовлетворяются. Как показывает практика, безопасности средств, вложенных дольщиком в строительство, способствует оперативная подача заявления.

По новым правилам, заявление предоставляется с приложением подтверждающих документов арбитражному управляющему.

Текст заявления составляется в произвольной форме с обязательным указанием следующих данных:

  • ФИО, адрес и контактные данные заявителя.
  • Наименование суда, которому адресован пакет документов.
  • Номер и дата договора долевого участия.
  • Информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект недвижимости (согласно договору).
  • ФИО арбитражного управляющего и его реквизиты (указаны в публикации о банкротстве фирмы-застройщика).
  • Наименование фирмы-застройщика и его реквизиты.
  • Характер требования (денежное или о передаче квартиры).
  • Суммы стоимости объекта и требования (они могут отличаться).
  • Список документов, подтверждающих суть заявления.
  • Другие сведения, в зависимости от особенностей требования.

После подачи заявления остается только дождаться решения суда о включении требования дольщика в реестр.

Как показывает судебная практика, имущества банкрота обычно не хватает на полное удовлетворение требований кредиторов. Более того, конкурсная масса в процессе процедуры признания несостоятельности уменьшается по причине неизбежных расходов.

Имеет значение очередность выплат, в которой дольщики занимают не первое место. Неустойка, включаемая кредиторами в требование, усугубляет и без того плачевную ситуацию с платежеспособностью банкрота.

Признание права собственности на жилые объекты через суд выводит активы из конкурсной массы.

В 2017 году, после внесения поправок в Федеральный закон ФЗ-214 («О защите прав участников долевого строительства») был создан специальный компенсационный фонд (его называют фондом обманутых дольщиков).

Кроме этого, застройщиков обязали страховать ответственность за предоставление жилья по ДДУ.

В наиболее выгодном положении оказываются те участники долевого строительства, которым удалось оформить через суд право собственности на квартиры, требующие минимальной доводки.

После того как застройщик обанкротился, его ликвидное имущество реализуется на торгах. Затем наступает момент распределения конкурсной массы между кредиторами. Одновременно сделать это невозможно, что обуславливает необходимость установления приоритетности.

Участники долевого строительства пользуются преференциями перед кредиторами, которых принято называть «другими». Но и они не во главе списка лиц, которым задолжал разорившийся застройщик. Очередность выплат установлена статьей 201.9 Закона 127-ФЗ в редакции от 1 июля 2018 года:

  1. Из конкурсной массы в первую очередь погашаются обязательства перед гражданами, которым полагается компенсация вреда, нанесенного здоровью и жизни.
  2. Оплата труда персонала, вознаграждения за использование интеллектуальной собственности, социальные компенсации и выходные пособия.
  3. Расчеты по требованиям дольщиков пропорционально суммам непогашенных финансовых обязательств банкрота.
  4. Удовлетворение обязательств перед другими кредиторами (поставщиками, подрядчиками, банками, инвесторами и пр.).

Существует и пятая очередь, хотя до нее расчеты доходят редко. В нее входят требования, поданные после закрытия реестра и некоторые другие претензии.

Процедура

Банкротство застройщика может быть:

  1. Объективным. В первом случае финансовая несостоятельность юридического лица на самом деле имеет место, и причиной тому могут послужить следующие обстоятельства: 
    • увеличение стоимости строительных материалов или услуг;
    • существенный рост курса иностранных валют;
    • прочие непредвиденные обстоятельства.
  2. Фиктивным. Здесь имеют место финансовые махинации застройщиков. Для того чтобы обмануть кредиторов они заключают фиктивные договора с подрядчиками и таким образом выводят денежные средства их актива предприятия.

Рассмотрим процесс определения застройщика банкротом более подробно.

Причины и признаки

Финансовая несостоятельность застройщика определяется невозможностью:

  • оплаты строительных материалов и услуг подрядчиков;
  • оплаты взносов в бюджетные организации и прочие фонды;

Причинами такого результата ведения предпринимательской деятельности могут быть:

  • Внутренние — неправильные действия по организации застройки и ведению бизнеса в целом.
  • Внешние причины, которые не зависят от застройщика.

Застройщик может быть признан банкротом после рассмотрения судом заявлений кредиторов:

  1. Участники строительства обращаются в суд с заявлением по включению в реестр требований.
  2. Если участник строительства, например дольщик, предъявил требования в рамках действующего законодательства, суд назначает время рассмотрения дела.

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

  • Наблюдение
  • Финансовое оздоровление
  • Внешнее управление
  • Конкурсное производство
  • Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании. Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство. Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).

Срок

Действие

10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего

Директор передает управляющему списки дольщиков

5 дней со дня получения списка дольщиков

Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о начале процедуры банкротства, предлагает предъявить требования

3 месяца со дня получения уведомления (срок может быть восстановлен, если пропущен по уважительной причине)

Дольщик направляет управляющему требование, при более поздней подаче оно не будет рассмотрено

30 рабочих дней с момента предъявления требования

Конкурсный управляющий рассматривает требование, принимает по нему решение:

  • о включении в реестр;
  • отказе во включении в реестр;
  • включении в реестр в неполном объеме.

В пределах срока уведомляет о решении дольщика

Вывод: участник долевого строительства в случае банкротства застройщика при долевом строительстве в 2019 году вправе заявить к нему требование, вытекающее из договора, как после получения уведомления от конкурсного управляющего, так и ранее — в любой момент, когда ему стало известно о банкротстве.

Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства. Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства.

Информация

Такая процедура проводится постоянно, если существует банкротство застройщика,  как факт, то арбитражный управляющий должен организовать

собрание дольщиков и кредиторов

, а также составить документальное заключение о том, что застройщик является отстраненным от дальнейшего ведения объекта незавершённого строительства. Также управляющий представляет отчет об оценке прав застройщика на данный объект строительства.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива. Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты,  которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.

Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным. Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика.

Если застройщик ликвидирован, как защищены права дольщиков на законодательном уровне?

Дольщики, согласно договору долевого участия (ДДУ), имеют право на получение квартиры, то есть их претензии к организации носят не денежный характер и выражаются «в натуре».

В ситуациях, когда часть инвесторов желает получить недвижимость, а другая отказывается от права собственности и требует возврата средств уплаченных по ДДУ, возникает конфликт интересов, что приводит к ущемлению прав одной стороны при удовлетворении исков другой стороне.

Допустим, дольщик выиграл дело и получил права на причитающийся объект недвижимости, но так как сама квартира находится в составе большего спорного объекта, судебный пристав не имеет права производить с ней никакие исполнительные действия.

Дело о несостоятельности компании рассматривается в арбитражном суде, и застройщик признается банкротом, следовательно, весь дом, вместе с собственной квартирой дольщика включается в конкурсную массу.

Соответственно требование о передаче уже собственной квартиры в пользование не будет выполнено, если только не добиться исключения имущества инвестора из конкурсной массы.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является не быстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

  • Подать заявление можно не позднее 30 дней после публикации в «Коммерсантъ» объявления о начале банкротства.
  • Не позднее 2 месяцев после публикации сообщения о том, что состоялось банкротство застройщика при долевом строительстве (2016 год был, к счастью, не слишком «урожайным», посмотрим, что будет в текущем) и введено конкурсное производство.
  • Срок для предъявления требований отсчитывается с даты направления участникам уведомления, которое составляет и направляет управляющий.
  • Пока идет внешнее управление (это такая стадия несостоятельности), на любом его этапе, хотя оно на практике встречается редко.

Далее за включение этих требований в реестр отвечает арбитражный суд – основанием для включения служит определение, принимаемое судьей. Если застройщик обанкротился, первое, что стоит делать дольщикам, это обращаться за компетентной юридической помощью, чтобы у Вас был профессиональный представитель, в том числе, в судебных процессах. Потому что их течение порой непредсказуемо.

Помните, что от физического лица в суде действует только нотариально заверенная доверенность на представление интересов!

Закон о долевом строительстве ФЗ-№214 был принят в 2004 году. Именно он регламентирует все отношения строительной компании и участника долевого строительства, гарантируя возврат денежных средств в случае инициирования процедуры банкротства или ликвидации фирмы.

Существует и закон ФЗ-№210, принятый в 2011 году для защиты интересов дольщиков. Согласно ему, при разорении строительной компании, участникам долевого строительства гарантируется возврат части вложенных денег или всей суммы полностью. Вернуть вложенные средства можно:

  • в денежном эквиваленте;
  • в натуральном выражении (потребовать жилплощадь).

Важно! Чтобы добиться возврата средств от компании, которая объявлена судом банкротом, нужно обращаться к грамотным юристам. Статья 126 «Закона о банкротстве» дает право разорившейся компании отказаться от выполнения своих долговых обязательств с момента признания ее банкротом.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Многие компании пытаются уговорить вкладчиков не составлять этот договор и положиться на иллюзорные гарантии застройщика. Они предлагают хитроумные и сомнительные схемы сотрудничества якобы для пущей выгодности сделки. Ни в коем случае не работайте с подобными компаниями без готового договора долевого строительства.

Имеют место случаи, когда компания-застройщик работает по допустимой схеме и придерживается пунктов договора, а дольщики заблаговременно подготовили договора.

Как правильно составить договор дарения квартиры и какие документы для этого необходимы  — читайте в материалах этой публикации.

Образец договора долевого участия в строительстве.

Благодаря законопроекту, принятому 15 августа 2011 года, обманутые вкладчики вправе требовать с компании-банкрота не только утраченные средства, но и купленную недвижимость.

По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений. Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость. Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке.

Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве.

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить нужную информацию, клиенту строительной компании нужно обратиться в Картотеку арбитражных дел, доступной на сайте Федеральных Арбитражных Судов РФ. Если процесс наблюдения ужа запущен, запись об этом факте обязательно будет в реестре.

Bankrotstvo zastrojshchika pri dolevom stroitel

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

Стадии банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика насчитывает несколько стадий. В первой стадии появляется наблюдение — основополагающая процедура по узнаванию банкротства предприятия или компании. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика.

Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица.

После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.

Вторая стадияназывается финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась.

Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.

Третьей стадией банкротстваназывается стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев.

Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления.

Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.

Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда.

Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании.

Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.

На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Информация

Существует еще один маленький нюанс, такой как

мировое соглашение

. Когда застройщик вправе подписать письменное соглашение с кредиторами о том, что они предоставляют ему некоторую рассрочку или время на погашение долгов. Если такое соглашение достигнуто, то процесс банкротства возвращается на вторую стадию, или на третью, когда всё курирует внешний управляющий — представитель арбитражного суда.

Банкрот-застройщик: кто по закону может объявить себя таковым в 2019 году

Подать на банкротство застройщика может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта. Для того, чтобы обезопасить себя и точно получит ь в свое владение недвижимость,  нужно реле всего озаботиться заключением договора о праве собственности на квартиру,  а потом подать заявку в арбитражный суд о банкротстве застройщика.  В этом случае квартира (если дом достроен) будет автоматические переведена в собственность дольщика.

Если дом не достроен, то нужно все равно подать иск о получении права собственности,  и тогда ожидать решения конкурсного производства: будет ли дом достраивать другое ЖСК или дольщикам,  как кредиторам третьей стороны просто-напросто будут со временем выплачены их внесенные в строительство средства.

Преимуществом дольщиков является то, что законом установлено их право требовать возврата вложенных средств в любой удобной форме: деньгами или квартирой, тогда как юридические лица могут рассчитывать только на требование денег. Дело в том, что денежной массы должника часто не хватает на удовлетворение требований всех лиц, находящихся в реестре, даже после распродажи имеющегося имущества.

И возмещения придется ждать очень долго, если вообще удастся что-то получить. А если дольщик затребует в качестве компенсации долю жилой площади, при удовлетворении требования судом, жилая площадь будет исключена из денежной массы и не может быть проданной. Она достается дольщику. Но здесь есть свои нюансы и условия.

Важно! Дольщик имеет право в любой момент изменить свое решение и вместо жилья затребовать деньги. Это целесообразно при возникновении определенных обстоятельств.

Кроме предъявления требований в денежном выражении, дольщики могут затребовать жилье при определенных условиях (это регулируется законодательством).

Варианты требований о передаче жилых помещений:

  1. Признать право собственности на квартиру. Это идеальный вариант, но возможен он только тогда, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, а также подписан акт приема и передачи жилого помещения между сторонами. При признании права собственности дольщик получает квартиру и оформляет свои права на нее. Но такое случается очень редко, так как компании чаще банкротятся на более ранних стадиях строительства.
  2. Передать жилой объект дольщикам. Такой вариант возможен, если дом уже принят комиссией, но акт не подписан. Люди соглашаются на получение квартир даже без отделки и без функционирования некоторых инженерных систем коммуникации, лишь бы получить что-нибудь. Недостроенный дом передается в пользование дольщикам при соблюдении определенных условий:
  • получено согласие более 50% кредиторов четвертой очереди;
  • после раздачи квартир остается имущество, реализация которого позволит выплатить должнику обязательные расходы;
  • строящийся объект не находится в залоге у третьих лиц;
  • квартир достаточно, чтобы разом удовлетворить требования всех участников проекта.

Передать строящийся объект дольщикам для завершения строительства собственными силами. Этот способ наиболее затратный с экономической точки зрения. Дольщики создают кооператив и заканчивают строительство за счет собственных средств. Такой вариант целесообразен, когда строительная компания обанкротилась на последних этапах строительства и для завершения требуется сумма, которую под силу собрать дольщикам сообща.

Передать недостроенный объект новому застройщику для завершения работ. Этот вариант хорош и выгоден для дольщика в том случае, когда проблемы у нынешнего застройщика возникли уже на начальных этапах стройки. Новый застройщик берет на себя все обязательства по долгам и завершает начатое дело, однако может затребовать дополнительные денежные средства от дольщиков для того, чтобы привести в порядок дела.

Таким образом, какой вариант требований выбрать, зависит от ситуации и конкретно от того, на какой стадии строительства застройщик признан банкротом.

Кроме возврата финансовых вложений в денежной или натуральной величине, дольщик может подать иск в судебные инстанции для взыскания различных неустоек и компенсаций за моральный ущерб. К ним относятся:

  • компенсация морального ущерба, полученного дольщиком в связи со срывом сроков сдачи объекта;
  • компенсация неустойки, которая по условиям договора начисляется при его нарушении сторонами;
  • начисление и выплата процентов за то, что застройщик пользовался деньгами дольщика.

Получение подобных компенсаций и возмещений возможно при наличии ликвидных активов у обанкротившегося застройщика, которых хватает на покрытие требований всех кредиторов.

Подать на банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127-ФЗ.

Ст. 142 закона о банкротстве регламентирует процедуру расчетов с кредиторами во время конкурсного производства. Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

  • К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
  • Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
  • К третьей очереди относятся непосредственно дольщики,  также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
  • К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.

Участники долевого строительства

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него дольщик тоже может попасть, об этом см. ниже), так и реестры участников строительства по каждому из строящихся объектов (МКД, далее — реестр). Дольщик может предъявить одно из двух требований:

  1. О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
  2. Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.

Обратите внимание! Есть отдельная группа требований, которые также рассматриваются в деле о банкротстве застройщика (о признании права собственности, оспаривании сделок и др.). Их перечень и процедура приведены в ст. 201.8 закона № 27-ФЗ.

При определении суммы к выплате учитываются не только затраты дольщика по договору, но и реальный ущерб в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной за нее суммой. Если оплата произведена не полностью, размер ущерба рассчитывается пропорционально внесенной сумме.

Обратите внимание! Объем денежного требования участника строительства, заключившего договор на передачу машино-места или нежилого помещения, устанавливается в соответствии со ст. 4 закона № 127-ФЗ, т. е. строго в объеме задолженности.

Важно! Участники строительства вправе участвовать в собраниях кредиторов с числом голосов, которое соответствует сумме стоимости объекта по договору и реального ущерба.

Какой-либо предустановленной формы требования закон № 127-ФЗ не содержит, но подразумевается, что оно должно быть письменным. Конкурсный управляющий вправе предложить участнику строительства заполнить бланк, приложенный к уведомлению.

Можно составить заявление дольщика конкурсному управляющему в свободной форме, указав:

  • адресата обращения (Ф. И. О. конкурсного управляющего, наименование застройщика-банкрота, адрес);
  • сведения об участнике строительства (Ф. И. О., адрес проживания, адрес электронной почты);
  • наименование документа (требование или заявление);
  • сведения о договоре, произведенных выплатах, принятых судебных актах;
  • заявление об отказе от договора, если предъявляется денежное требование;
  • содержание денежного требования или требования о передаче объекта в натуре;
  • приложения (копии судебного решения/определения, исполнительного листа, договора, платежных документов).

Копии договора о долевом строительстве, квитанций необходимо приложить к требованию. Документ целесообразно отправить заказным письмом с объявленной ценностью с уведомлением о вручении либо передать сотруднику управляющего под подпись на втором экземпляре.

При формировании реестра требований участников строительства (далее — реестр) возможно возникновение спорных ситуаций. Наиболее распространенные:

  • конкурсный управляющий отказывается включить требование в реестр или включает не полностью;
  • в реестр попали ненастоящие дольщики, дольщики-дублеры по одним и тем же квартирам и др.

При возникновении спорных моментов ст. 201.4 закона № 127-ФЗ предусматривает только один порядок разрешения спора — путем обращения в арбитражный суд. После судебного рассмотрения вопроса требование включается в реестр участников строительства на основании судебного акта.

Важно! Дольщик может оспорить решение конкурсного управляющего в арбитражном суде в течение 15 рабочих дней после получения уведомления (п. 8 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ).

Процедура рассмотрения возражений (жалоб) арбитражным судом изложена в ст. 60 закона № 127-ФЗ. На нее отводится 1 месяц с момента поступления жалобы. Вынесенный судебный акт может быть обжалован в вышестоящий арбитражный суд.

Некоторые особенности исчисления срока для подачи возражений дольщиком в деле о банкротстве застройщика предусмотрены для случаев, когда участники строительства оспаривают включение в реестр других дольщиков.

Обратите внимание! Возможность оспаривания требований других дольщиков в деле о банкротстве застройщика можно реализовать после ознакомления с реестром. Конкурсный управляющий обязан предоставить реестр для изучения каждому из участников дела о банкротстве, к которым, наряду с конкурсными кредиторами, относятся и участники строительства (ст. 201.2 закона № 127-ФЗ).

После ознакомления с реестром можно заявить возражения в 15-дневный срок.

Важно! Кроме общего срока для предъявления возражений, который отсчитывается от даты ознакомления с реестром, есть второй 15-дневный срок, не зависящий от факта информированности кредитора. Он исчисляется с момента включения в реестр требования, поступившего позже даты закрытия реестра и включенного в него позднее, на основании допускающих это норм закона № 127-ФЗ.

Сама возможность включения в реестр просроченных требований вытекает из обязанности конкурсного управляющего рассмотреть требования дольщика, заявленные в рамках 3 месяцев после получения им уведомления о банкротстве застройщика. Этот срок может истекать после наступления даты закрытия реестра, привязанной к истечению 3-месячного срока с публикации объявления о начале конкурсного производства.

Обратиться в арбитражный суд

Итак, что делать, если застройщик объявил себя банкротом? При банкротстве застройщика при долевом строительстве дольщику можно и нужно предъявить максимальный объем требований, включая неустойки. Как это сделать, рассказано в статье.

Реестр кредиторов и очередность

Важно! Дольщик также вправе предъявить требование в размере штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, это не является злоупотреблением правом (см. определение ВС РФ от 23.01.2017 № 305-ЭС16-10886 по делу № А40-38734/2015).

Какова судьба этих требований, ведь в параграфе 7 гл. 9 закона № 127-ФЗ они не упомянуты? Наиболее важные моменты по ним сведены в таблицу.

Состав требований дольщика

Штраф, неустойка, компенсация морального вреда

Кто рассматривает требование

Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве

В какой реестр включается требование дольщика

Реестр требований кредиторов должника

Какова очередь удовлетворения требования

Четвертая очередь кредиторов

Таким образом, дольщику в деле о банкротстве целесообразно предъявить:

  1. Конкурсному управляющему — требование о передаче помещения либо выплате денежной компенсации затрат на покупку помещения.
  2. В арбитражный суд — заявление о включении в реестр кредиторов с требованием о взыскании штрафа, неустойки, компенсации морального вреда. Требования могут быть основаны на законе № 214-ФЗ, законе РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, Гражданском кодексе РФ.

Обратите внимание! Потребительские требования дольщика в деле о банкротстве застройщика могут быть приняты судом, если объект приобретался для личных нужд. По нежилым помещениям это необходимо доказать — такова судебная практика (см. постановление АС УО от 08.10.2018 по делу № А50-4538/2017).

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы

Разберем каждый вариант более подробно.

  1. После того как происходит процедура инициации банкротства, создается реестр кредиторов и для попадания в этот список дольщику необходимо написать соответствующее заявление в суд. Для того чтобы получить возможность вернуть свои вложенные средства очень важно успеть попасть в данный реестр.
  2. При включении дольщика в общий реестр кредиторов не стоит рассчитывать, что все инвестиции будут возвращены. Потому как реализация имущества застройщика нацелена на погашение и других его задолженностей, всей суммы может не хватить.

 1. В том случае если дом сдан в эксплуатацию, дольщики могут претендовать на оформление недвижимости в собственность. Стоит отметить, что этот способ является наиболее правильным. Дело в том, что предъявление требований по отчуждению недвижимости выделяется судом из общей массы требований.

В ряде случаев застройщики заменяют договор долевого участия на инвестиционный договор или предварительный договор купли-продажи. Однако, и в таких случаях дольщики могут претендовать на возмещение потраченных средств, необходимо лишь доказать в суде, что средства были предоставлены на финансирование строительства.

 2. Если дом не достроен, единственным способом получения недвижимости является организация жилищно-строительного кооператива и возобновление строительства.

Что делать дольщику при наступлении банкротства застройщика при долевом строительстве? В течение пяти дней после того, как была начата процедура признания строительной фирмы банкротом, всех дольщиков обязаны уведомить об этом. Им будут направлены соответствующие уведомления.

В бумаге также будет написано, что дольщик имеет право предъявить к застройщику требования. Среди них:

  • письменное требование о возврате всей суммы денег, которые были вложены гражданином на постройку жилого дома;
  • требование о передаче квартиры в его собственность.

Решение гражданина, принимавшего участие в долевом строительстве, всегда основывается, исходя из тех фактов, достроен дом или нет, на каком этапе ведется строительство и т.д. Нелогично будет требовать с застройщика передать квартиру в собственность, если дом еще толком не построен, и проще было бы вернуть перечисленные на его счет деньги.

На руки дольщикам должны быть выданы бумаги, подтверждающие платежи, направляемые на строительство жилого дома. Оформляется соответствующий реестр, на его основании происходит оформление права владения квартирой.

Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь. Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата.

Полное или частичное возмещение

Дольщики, по действующему законодательству России, имеют право, взять от обанкротившейся строительной фирмы не только компенсацию произведенных расходов, но и возмещение морального вреда, пени и др.

Информация о признании застройщика банкротом или начале процедуры носит общедоступный характер и публикуется в издании «Коммерсантъ». Если ваш застройщик оказался банкротом, в первую очередь нужно обратиться в арбитражный суд, где ведется дело о банкротстве застройщика, с заявлением на включение ваших требований в специальный реестр требований кредиторов.

Обычно такое дело поручается арбитражному управляющему, который должен известить всех известных ему дольщиков строительства о начале процедуры банкротства и начать вести реестр требований и фиксировать требования дольщиков. Однако в таком важном деле не стоит полагаться на третьих лиц, а брать инициативу в свои руки.

Дело в том, что при банкротстве застройщику выгодно, чтобы суд рассматривал его дело по общему порядку, относящемся ко всем юридическим лицам. В данном случае в реестр требований можно включить только требования в денежном эквиваленте, а впоследствии от обязательств легко отказаться и аннулировать их в связи с несостоятельностью.

Если в деле применяется новый параграф 7 ФЗ-№127, введенный в 2011 году для дополнительной защиты прав дольщиков, в реестр могут быть включены требования как в денежном эквиваленте, так и в натуральном выражении. Второй вариант иногда более надежный. Поэтому в случае начала судебного производства в отношении застройщика, важно выяснить, применяется ли в его деле о банкротстве параграф 7 закона ФЗ-127. И если нет, то нужно самостоятельно подать ходатайство в суд, чтобы дело рассматривалось в соответствии с измененным законом.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

  1. Включить свои требования к застройщику в специальный реестр, написав заявление и подав необходимый пакет документов в арбитражный суд, в котором ведется дело.
  2. Выяснить, какой порядок применяется для рассмотрения дела. Это можно сделать в электронной картотеке арбитражных дел на специальном интернет-ресурсе, указав необходимые данные по делу.
  3. Если применяется общий порядок, подать ходатайство в суд о применении параграфа 7 ФЗ-127.

Дольщикам по закону дается определенный срок для предъявления требований к застройщику, в течение которого они должны написать заявление и представить подтверждающие документы. Сроки формирования реестра:

  • 1 месяц на стадии наблюдения;
  • 2 месяца после объявления компании банкротом и открытии конкурсного производства.

По истечении указанных сроков, шансы дольщика получить полное или частичное возмещение значительно понижаются. Если требования предъявлены после закрытия реестра, дольщик вносится в список в последнюю очередь и может получить компенсацию, если что-то останется после удовлетворения требований кредиторов, стоящих выше в списках.

Реестр требований кредиторов – это документ, который формируется на основании заявлений, поданных дольщиками. В нем указывается список тех, кто предъявил свои требования и устанавливается очередность погашения задолженности перед ними. Эта очередность установлена законом и имеет следующий вид:

  1. Первая очередь на удовлетворение требований у лиц, которым компанией был нанесен физический или моральный урон.
  2. Вторая очередность принадлежит работникам компании и строительных подрядчиков, которые организовывали работы по строительству. Им должна быть выплачена заработная плата.
  3. Третья очередность принадлежит физическим лицам, заключившим договор долевого участия и купившим квартиру у застройщика на этапе строительства.
  4. Четвертая очередность у юридических лиц, выступивших в роли кредиторов или инвесторов строительной компании.

Таким образом, дольщики могут рассчитывать на получение возмещения или возврат вложенных средств после погашения компенсаций и выплаты заплаты. Если сроки подачи заявления на включение требований в реестр пропущены, требования дольщика удовлетворяются в последнюю очередь по возможности.

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

К сведению

Дольщики должны в короткие сроки собрать необходимые документы, предоставить их в арбитражный суд с целью рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Также участники долевого строительства являются представителями третьей очереди кредиторов, поэтому они должны рассчитывать на то, что их требования будут рассмотрены только после первых двух очередей реестра кредиторов в случае банкротства застройщика.

Законодатель наделил участников долевого строительства несколькими способами отстаивания их интересов на этот печальный случай.

Вы можете обратиться в арбитражный суд и подать в дело банкротства застройщика одно из нескольких требований:

  • Передать вам жилое помещение;
  • Вернуть деньги;
  • Заявить односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, которые вы взяли на себя, заключая ДДУ.

Эти возможности закреплены в статье 201.4, пункте 2 N 127-ФЗ.

Особенности банкротства застройщиков предусматривают, что требование о передаче квартиры можно предъявить, когда дом фактически построен. Такое требование участника включается в отдельный реестр — по передаче жилых помещений, являющийся компонентом общего реестра всех заявленных требований кредиторов.

Деньги полагаются участнику, который отказывается от исполнения договора, и такое требование может быть заявлено в процессе конкурсного производства. Притязание может быть также обусловлено прекращением договора или признанием этой сделки недействительной либо незаключенной.

Можно просить вернуть:

  • Деньги, которые были выплачены застройщику до расторжения договора, либо деньги, которые фактически не были выплачены, но рассчитаны по стоимости подлежащей передаче квартиры;
  • Возмещение реального ущерба, возникшего из нарушения застройщиком его обязательств по договору, еслизастройщик банкротится, а дом не достроен;
  • Деньги, переданные по оказавшемуся впоследствии недействительным или незаключенным договору, либо, опять же, их компенсацию в размере стоимости имущества;
  • Суммы неустойки и штрафа, которые застройщик обязан заплатить при несдаче объекта в срок, когда этот срок оказывается нарушенным.

Банкротство застройщика при долевом строительстве – не всегда катастрофа. Схема отражает, какие возможности есть у дольщика.

Итак, если Ваш застройщик – банкрот, подавайте заявление, не забудьте указать в нем то, что указано ниже, по пунктам!

  1. Адрес и название арбитражного суда;
  2. Номер дела;
  3. Юридически правильное название должника, его адрес;
  4. Полные данные временного (арбитражного) управляющего – ФИО, почтовый адрес – они присутствуют в публикации объявления о начале банкротства;
  5. Ваши полные данные – от ФИО и паспортных данных до электронной почты;
  6. Реквизиты заключенного Вами ДДУ ( и его копию – в приложение);
  7. Точные данные жилого помещения, дома, где оно должно находиться, позволяющие однозначно его идентифицировать;
  8. Договорную стоимость квартиры и размеры тех средств, которые фактически были переданы застройщику, с подтверждением таких оплат и описанием подтверждающих документов;
  9. Доказательства неисполнения застройщиком его обязательства по передаче квартиры;
  10. Формулировка вашего требования со ссылкой на закон о банкротстве (застройщика и вообще всех юридических лиц), АПК, иные нормативные акты в подтверждение притязаний.

Подать иск в суд

Как дольщику банкрота заявить дополнительные требования о выплате компенсации морального вреда, неустойки, штрафа

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как обязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена? Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве.

И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира. В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.

Что делать лицам, которые оформили ипотечный кредит на участие в строительстве дома, когда застройщик обанкротился? Оказавшись в такой сложной ситуации, гражданин решает, что единственным выходом для него будет перестать оплачивать платежи по кредиту. Основаниями для такого решения могут служить мысли о том, что, так как залогом для банка является права на квартиру, то и разбираться банк должен с нерадивым застройщиком. Но, так делать ни в коем случае нельзя.

Нести ответственность перед банком придется заемщику, оформившему на себя ипотечный кредит. На время того, как производится процедура объявления банкротства, и дальнейшие рассмотрения по поводу распределения долговых обязательств между кредиторами, для гражданина лучшим решением будет оплачивать ипотеку.

Прекращение перевода средств может повлечь за собой начисление штрафов и внесение в кредитную историю заемщика информации о том, что он прекратил оплачивать ипотеку или платежи поступают несвоевременно.

Если дольщик получит от застройщика деньги, но их не хватит для погашения долга по кредиту, то заемщик будет обязан приложить все усилия, чтобы погасить задолженность самостоятельно. Кредитную историю лучше не портить, так как если лицу все же удастся погасить ипотеку, взять другой кредит уже будет трудно, если в его истории есть пометки об отказе платить по платежам.

Какие действия предпринять и какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве.

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

  • признание права собственности на квартиру за дольщиком;
  • требования о передачи квартиры;
  • включение финансовых требований в реестр кредиторов;
  • передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
  • передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

После введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости.

Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Документы для суда

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

  • договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
  • доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Вместо жилья затребовать деньги

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

  • ДДУ;
  • договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
  • договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
  • договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
  • другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

  • получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
  • внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
  • внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Чем грозит несостоятельность застройщика?

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем,  что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить,  особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Угрозой может являться последняя стадии процедуры банкротства – конкурсное производство,  когда неизвестен адресат, который купит данную фирму. Будет ли он также продолжать строительство, или станет заниматься перепрофилированием? Предсказать невозможно,  поэтому дельным советом является своевременно отслеживать все изменения на строительном рынке касательно планов выбранного застройщика.

Информация

Угрозой может являться последняя стадии процедуры банкротства – конкурсное производство,  когда неизвестен адресат, который купит данную фирму. Будет ли он также продолжать строительство, или станет заниматься перепрофилированием? Предсказать невозможно,  поэтому дельным советом является своевременно отслеживать все изменения на строительном рынке касательно планов выбранного застройщика.

Важные подробности при обращении в суд

При банкротстве застройщика, дольщик может подать исковое заявление в судебный орган. Он обязательно должен подготовить определенный перечень бумаг. Необходимая документация:

  • исковое заявление;
  • договор ДДУ;
  • квитанции или иные бумаги, являющиеся доказательством произведения выплат на счет застройщика.

Признать право собственности на квартиру

Ксерокопии вышеупомянутых бумаг в обязательном порядке должны быть отправлены назначенному от арбитража управляющему, а также обанкротившемуся лицу.

Если, по каким-то причинам отношения между лицом, обратившимся в суд и банкротом, закреплены не в договоре ДДУ, а в ином документе, то направляется в суд именно он. Среди таких бумаг, могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор займа (одно из его условий передача жилого объекта);
  • предварительный договор ДДУ и др.

Для рассмотрения дела о возврате денежных средств при банкротстве, любая из этих бумаг может служить доказательством наличия правоотношений между сторонами.

Кроме арбитражного суда, гражданин может обратиться в страховую компанию, с которой у обанкротившихся лиц имеется договор, а также к иным поручителям. Целью такого обращения станет решение вопроса о возмещении затрат. Не всегда страховая компания может в полной мере удовлетворить требования обратившихся граждан. Если они удовлетворяются в какой-то части, то требования из реестра уменьшаются.

Начиная с 2019 года строительные фирмы, которые банкротятся, могут предоставить для своих дольщиков небольшую гарантию возврата их денежных средств. Так как они обязаны делать отчисления в компенсационный фонд, и в случае чего, он поможет удовлетворить требования граждан.

Банкротство застройщика при долевом строительстве не всегда означает то, что дольщик останется без квартиры или будет долго и мучительно ждать возврата своих денег. Правильная тактика и договорная работа всех лиц, участвовавших в строительстве, поможет решить вопрос удовлетворения требований всех граждан.

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить государственную пошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Дольщик может подать иск

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Последствия

После того, как было объявлено о полном банкротстве застройщика,  такому представителю предоставляется его кредитная история,  которая портит репутацию среди реестра действующих застройщиков. Шансы, что застройщик сможет заработать себе авторитет снова, не меняя названия фирмы или компании, практически равны нулю.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридический сайт